近两年(nián)火爆(bào)的(de)创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益(yì)来源(yuán)为持有期(qī)分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二(èr)级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者规要(yào)求，基础(chǔ)设施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等(děng)同(tóng)于债券的(de)固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价(jià)值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来分红水平(píng)的(de)预期一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者，也(yě)是(shì)影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受(shòu)多(duō)重因素的(de)影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调(diào)减处(chù)理(lǐ)，调减金(jīn)额(é)根据单(dān)位基(jī)金(jīn)份额(é)的分红金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分(fēn)红前(qián)后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的(de)收(shōu)益(yì)，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不(bù)再能产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回(huí)本金并(bìng)取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该负责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派(pài)进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的(de)更新改造(zào)或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似永续(xù)经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可(kě)以更多(duō)关注(zhù)内部收益(yì)率的(de)高低，对(duì)产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力(lì)等多(duō)重因素(sù)来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年(nián)的(de)可供分配金额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对(duì)基础设(shè)施(shī)项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也(yě)称。

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