近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过(guò)观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基(jī)金(jīn)募集(jí)材料和信息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份(fèn)额(é)持(chí)有人实际获(huò)得(dé)的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设(shè)施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可(kě)分配(pèi)金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市(shì)场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但(dàn)不(bù)等同于债券(quàn)的固(gù)定利(lì)息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的(de)关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济(jì)的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收益(yì)是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分(fēn)红(hóng)前(qián)后基金份额净(jìng)值(zhí)变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平(píng)的(de)投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包(bāo)括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很(hěn)大，大多(duō)数普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要(yào)包括每年的(de)现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而(ér)形成区(qū)别。特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在(zài)选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具(jù)备(bèi)更(gèng)高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)的(de)分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延(yán)长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是(shì)可供(gō拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语ng)分配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的(de)现金(jīn)流，基(jī)于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行(xíng拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语)调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额(é)与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的(de)运营业绩(jì)及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称(chēng)。

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