近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标的(de)时(shí)应(yīng)了解资(zī)产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披(pī)露文(wén)件，结合行(xíng)业(yè)及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红(hóng)类似于(yú)债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息(xī)回报，而(ér)是(shì)由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红获(huò)取相对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水平的(de)预(yù)期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票(piào)和(hé)债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金(jīn)份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前(qián)提是(shì)本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收(shōu)益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也(yě)是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗到期(qī)后不(bù)再(zài)能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的(de)假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点(diǎn)，多位业(yè)内人士(shì)还(hái)表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评(píng)估(gū)项目(mù)底层(céng)资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年报(bào)中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(m分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗ù)进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的(de)高低(dī)，对产权类的(de)资产更(gèng)多(duō)关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力(lì)、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额(é)与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实(shí)际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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