导读

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实(shí)情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调(diào)查数据(jù)显示(shì)城(chéng)镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国(guó)家还(hái)有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户(hù)均一套房(fáng)无法满足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在赓续前行是什么意思，赓续前进的意思2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这赓续前行是什么意思，赓续前进的意思是(shì)过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之(zhī)间，不(bù)同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合(hé)风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中赓续前行是什么意思，赓续前进的意思国的(de)房地(dì)产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普数(shù)据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的(de)住宅市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房(fáng)，在(zài)高房价(jià)的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活(huó)带(dài)来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没(méi)有(yǒu)独立卫(wèi)浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数，需(xū)要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区(qū)域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜(yí)居生活的(de)环境，背(bèi)后的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工(gōng)作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨基石(shí)。那么(me)未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查(chá)的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预期。

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