导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极(jí)度(dù)过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户(hù)持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布(bù)了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估(gū)算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既(jì)有统计数(shù)据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要(yào)进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从(cóng)而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来(lái)看，美(měi)国、英国(guó)和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口(kǒu)和省际(jì)流动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的(de)流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的(de)需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住(zhù)宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数(shù)会因户均(jūn)人(rén)口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念)步向经济带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势必(bì)会(huì)进一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物(wù)业(yè)管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工(gōng)作会议明(míng)确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联(lián)系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de)是人(rén)，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可(kě)能(néng)存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期(qī)。

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