万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共(gòng)同债(zhài)务(wù)人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的(de)维(wéi)权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一(yī)起中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

开平二手车市场在哪里，开平哪里有二手车市场　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵(dǐ)押(yā)出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都是(shì)北(běi)京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查(chá)封(fēng)的可(kě)以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民(mín)法院关(guān)于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方(fāng)式(shì)明确了购(gòu)房人的(de)优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大(dà)规模，也(yě)没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天(tiān)价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型(xíng)知名房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业内(nèi)外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的(de)成功奠(diàn)定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被(bèi)外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了(le)多元化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部(bù)全(quán)部(bù)股权(quán)。如(rú)果北京国安(ān)的估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将(jiāng)其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅(jǐn)国安(ān)的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身？

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