导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实(shí)是(shì)否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人(rén)口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动人口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激(jī)增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒuword中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅)4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等(děng)非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的(de)住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住(zhù)宅来(lái)源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到(dào)上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们(men)需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国(guó)城镇居民的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十(shí)年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题(tí)，如电线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民(mín)带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国(guó)人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德(dé)国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人(rén)口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均word中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济(jì)发展带(dài)来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为(wèi)72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)占比势(shì)必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生(shēng)活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 word中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅