近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体(tǐ)来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要(yào)收益来(lái)源为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的(de)角度(dù)来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对(duì)于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额(é)净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投(tóu)资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应(yīng)了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部(bù)分(fēn)，两个(gè)部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面临极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公淘淘氧棉属于什么档次，七度空间属于什么档次募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的(de)现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的(de)比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资标的(de)时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从(cóng)细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也(yě)认为(wèi)，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分(fēn)配(pèi)理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配(pèi)置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资(zī)价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的(de)资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响投(tóu)资(zī)淘淘氧棉属于什么档次，七度空间属于什么档次回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始权(quán)益(yì)人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金(jīn)管理人(rén)实力(lì)等多重因素(sù)来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对(duì)基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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