万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的(de)是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有(yǒu)房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团(tuán)的(de)高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人(rée的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数n)也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回(huí)本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续(xù)的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国(guó)信(xìn)达申请不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国(guó)信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北(běi)京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态(tài)杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)实控人(rén)周金辉的(de)人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间(jiān)完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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