导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文(wén)试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房500克是多少斤等于多少斤，500克是多少斤两屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是(shì)人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很(hěn)大(dà)差距(jù)。人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口，流(liú)动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同(tóng)能(néng)级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据(jù)以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全(quán)的住宅才(cái)是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们(men)假定(d500克是多少斤等于多少斤，500克是多少斤两ìng)租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了户均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着(zhe)中国(guó)城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意(yì)味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南(nán)京(jīng)工作的(de)流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸(xī)引(yǐn)打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很(hěn)大(dà)的不(bù)便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面积占比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产(chǎn)还会(huì)有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适(shì)度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随(suí)之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可(kě)能(néng)超预期(qī)。

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