万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪(háo)宅(zhái)被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你(nǐ)想象的(de)那么简单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖(mài)显示，上(shàng)述(shù)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是(shì)对(duì)北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是(shì)北京的(de)高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据(jù)地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确(què)实已经支付价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查(chá)封的(de)可以向法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的(de)购买房屋(wū)并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手山(shān)芋。可(kě)能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵(bīng)？

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　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责(zé)任(rèn)上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没(méi)有很高的(de)国(guó)民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留(liú)下(xià)一个(gè)个传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就(jiù)在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么(me)又要(yào)质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱(jù)乐(lè)部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的(de)中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却(què)持(chí)续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京国(guó)安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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