万(wàn)柳(liǔ)书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追(zhuī)债，中国(guó)信(xìn)达(dá)为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地(dì)说唱歌手bp，说唱b7是什么意思被(bèi)拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于(yú)海(hǎi)淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达(dá)在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处(chù)置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道(dào)证实了(le)上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人(rén)也(yě)被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还(hái)购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明(míng)确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民(mín)法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)申(shēn)请不良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任(rèn)公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大(dà)规模，也没(méi)有(yǒu)很(hěn)高的国(guó)民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年(nián)银杏(xìng)树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出(chū)了(le)8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的(de)房(fáng)，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)地(dì)”，“做(zuò)地产中(zhōng)的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能源市说唱歌手bp，说唱b7是什么意思(shì)场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最(zuì)终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团(tuán)手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部(bù)股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息(xī)显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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