万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集(jí)团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆(yú)论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际(jì)上都是(shì)卖出(chū)去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出(chū)去(qù)，现(xiàn)在(zài)还没(méi)资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业(yè)主确实(shí)已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民(mín)法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支(zhī)付全部(bù)价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用(yòng)前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达申请不(bù)良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)国信达已经(jīng)成(chéng)为赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限(xiàn)责任(rèn)公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的(de)姿(zī)态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的(de)树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它(tā)远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在(zài)万born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)如今(jīn)沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人(rén)生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急(jí)转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如(rú)果北京国安(ān)的估(gū)值一(yī)直没(méi)变，那(nà)么(me)中赫集(jí)团拿(ná)下(xià)北(běi)京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易(yì)所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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