文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入(rù)存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按(àn)照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制对购(gòu)房(fáng)者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格(gé)的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前(qián)进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施(shī)作为(wèi)保(bǎo)障的(de)，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针(zhēn)对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这(zhè)种方(fāng)式减轻了(le)民(mín)众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大(dà)特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断(duàn)完善、规范化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需(xū)自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于(yú)当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关(guān)的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了(le)全部(bù)购(gòu)房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉(lā)动中国(guó)内(nèi)地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的(de)投资占全(quán)社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道(dào)业(yè)务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷(dài)款的(de)发(fā)放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大(dà)的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报(bào)价(jià)计算重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或(huò)预(yù)付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支(zhī)付(fù)，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支(zhī)付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保(bǎo)险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的(de)资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到(dào)购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按(àn)照德国(guó)法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交(jiāo)易税，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制对角线相等的四边形是什么四边形，对角线相等的平行四边形是什么，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立(lì)法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护(hù)方(fāng)面，根据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部(bù)分(fēn)，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定(dìng)金保全(quán)措施才(cái)可(kě)预售(shòu)。什么是定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委托合(hé)同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银(yín)行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道(dào)门(mén)窗等(děng)完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程(chéng)中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的(de)订金与付(fù)款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加(jiā)大支持(chí)力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发(fā)商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银(yín)行(xíng)的(de)第三方资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期制度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全(quán)权(quán)负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大(dà)势(shì)所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 对角线相等的四边形是什么四边形，对角线相等的平行四边形是什么