5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地(dì)产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来(lái)的(de)首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高(gāo)的是保利(lì)发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断(duàn)房(fáng)地产已经(jīng)进(jìn)入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士(shì)持谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申(shēn)万(wàn)房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上实发(fā)展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基(jī)本面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度(dù)，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其(qí)布局(jú)的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出(chū)租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依(yī)然(rán)在前(qián)十中，这也是连续(xù)第(dì)三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季(jì)还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本(běn)不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(x感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内ì)等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期(qī)的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企在三个(gè)方面(miàn)是(shì)否可(kě)以维持(chí)，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要(yào)是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持(chí)续性(xìng)地拿(ná)地(dì)，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的(de)绝大多(duō)数城市(shì)都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地去等(děng)待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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