导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续(xù)低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出(chū)城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的(de)近三成(chéng)都(dōu)是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么(me)当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化(huà)时(shí)代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主题的(de)新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布(bù)了(le)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

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　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计(jì)数(shù)据，大致测算得(dé)到中国(guó)存量(liàng)房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)里的(de)期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了(le)户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占(zhàn)据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可(kě)使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便(biàn)如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要(yào)素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市(shì)流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加(j蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗iā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能(néng)超预(yù)期。

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