文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别(bié)建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存(cún)在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监(jiān)管、分(fēn)期支付(fù)以及(jí)违约处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这(zhè)些保(bǎo)障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进(jìn)入存量时代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家(jiā)人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等采取全(quán)透明化(huà)机制，且银(yín)行(xíng)的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套问题(tí)，才能(néng)进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度(dù)不(bù)再(zài)适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进(jìn)一(yī)步深(shēn)化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成(chéng)契(qì)合中国内地(dì)的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中的(de)房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要(yào)方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房(fáng)地产市场快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平(píng)增上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)面积和销售(shòu)金额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动(dòng)的(de)投(tóu)资占全社会固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社(shè)融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发(fā)生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等(děng)城(chéng)市(shì)则按照项目的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护：上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好g>对(duì)于购房(fáng)者预(yù)付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的(de)预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或(huò)按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一定的保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定(dìng)金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付(fù)款由(yóu)第三方公(gōng)证行(xíng)或(huò)产权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的(de)贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利(lì)益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)才(cái)可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构或(huò)指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支(zhī)付的购(gòu)房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑(duì)付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银(yín)行(xíng)申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购(gòu)权(quán)合(hé)同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地(dì)基(jī)完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融(róng)工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期(qī)以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能(néng)兑(duì)现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。