万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被(德国对中国友好吗，德国对中国怎么样bèi)割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

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　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴(bào)雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债(zhài)的(de)故(gù)事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售(shòu)”的状(zhuàng)态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式明确(què)了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗(qí)下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了(le)唯一股东(dōng)，后(hòu)者由(yóu)中国(guó)信达(dá)资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很高的国民(mín)知名(míng)度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它(tā)，对(duì)手(shǒu)是当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务(wù)，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北(běi)京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不德国对中国友好吗，德国对中国怎么样(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过(guò)在实控人都成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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