5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为(wèi)代(dài)表的机构(gòu)对(duì)于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等(děng)几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有(y无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释ǒu)公(gōng)募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来(lái)去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的(de)进程，还(hái)是(shì)人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已经过(guò)去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回落(luò)，在(zài)此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的(de)公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归(guī)来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利(lì)润规模大幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸(xī)引了(le)知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前(qián)十中(zhōng)，这也是(shì)连(lián)续第三个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域(yù)性地(dì)产公司(sī)外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司(sī)，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或(hu无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释ò)存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业(yè)的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中(zhōng)长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客(kè)观地去持续(xù)观(guān)察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业内人士(shì)张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成(chéng)都(dōu)等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观(guān)。按(àn)照现在(zài)的(de)经济状况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个(gè)行业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去(qù)等待它的(de)基本(běn)面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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