卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗

　　“现在的房地产很(hěn)难再出现(xiàn)像过(guò)去(qù)十年的(de)系统性行情。”思睿集团(tuán)合(hé)伙(huǒ)人(rén)、首席(xí)经济学家(jiā)洪(hóng)灏(hào)向《红周刊》表示，房(fáng)地产行业分(fēn)化的愈加(jiā)明显，让机(jī)构和投资(zī)者的关注度从板块(kuài)向单个标的转移。上海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看(kàn)，无论(lùn)是(shì)业绩，还是(shì)估值，房地产都已经双杀到了最(zuì)底(dǐ)部，而且是反复地杀到(dào)了底部，再往下的空间已(yǐ)经不大了。

　　三道红线(xiàn)等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿尔法(fǎ)重要参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行(xíng)选择(zé)，需(xū)要非常小(xiǎo)心，避(bì)免(miǎn)选(xuǎn)了半天，标的(de)公(gōng)司出现爆雷(léi)的情况(kuàng)。除此之外，洪灏指出，需要满足(zú)以(yǐ)下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低的(de)、此(cǐ)前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一下今年房(fáng)地产的开发资金来源，可以发(fā)现，其实(shí)银行(xíng)的信(xìn)贷倾向是(shì)不(bù)太(tài)愿意给(gěi)房(fáng)企贷(dài)款的，房企的主要资(zī)金来源来自新盘的销售。但(dàn)今(jīn)年(nián)新房的销售情况相较一般。再关注一下(xià)，哪(nǎ)些房(fáng)企能从银行拿到钱，其实主要还是那些有国企背景(jǐng)的房企，民(mín)营房企(qǐ)相对比(bǐ)较困难，所以整(zhěng)个行业出现了(le)一个(gè)很明显的分(fēn)化，无论(lùn)是在销(xiāo)售，还是融资等各个方面都非常明显。现在(zài)有国(guó)资背(bèi)景的房企(qǐ)在资本市(shì)场表现相对较好，但没有(yǒu)国资背景(jǐng)的(de)民营(yíng)房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示(shì)，在(zài)房(fáng)地产行业内(nèi)，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体(tǐ)到如(rú)何挖掘，我们会特别重(zhòng)视企(qǐ)业的成(chéng)本优(yōu)势(shì)，更(gèng)具(jù)体一点，就是(shì)它(tā)的净(jìng)借(jiè)贷水平(píng)（净负债率）是不是行(xíng)业内的最低(dī)水平；利润率是不是(shì)行(xíng)业(yè)内最高的(de)；融资(zī)成本(běn)是(shì)否是行业内最低的；建安(ān)成本是否也是业(yè)内最低的(de)；这(zhè)些都是我(wǒ)们看重的一家房企的综合成本。

　　需要(yào)注意的(de)是，能(néng)够同时满(mǎn)足上述条件的房企并不多。即便是在国央企中，仍有(yǒu)部分房企出现了“三道(dào)红线”的“踩线(xiàn)”情(qíng)况(kuàng)，且(qiě)有(yǒu)逐渐恶化的趋(qū)势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据(jù)整理(lǐ)发(fā)现，截至2022年末，天房(fáng)发展、陆家嘴、格力地产、西藏(cáng)城投、中交地产、中国武夷(yí)等国(guó)央企(qǐ)“三道(dào)红(hóng)线”全踩(cǎi)。

　　除此(cǐ)之外，城(chéng)建发展、京投发(fā)展(zhǎn)、光明地(dì)产、云南城(chéng)投(tóu)、首开股份、珠江股(gǔ)份、城投控(kòng)股等国央企房企也踩(cǎi)了“三道(dào)红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进(jìn)扩张房(fáng)企

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便(biàn)是有着较稳健特色(sè)的(de)国央企房企，其财务指标称得上(shàng)完全健康的仍是(shì)少数。而更加值得(dé)注意(yì)的是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方(fāng)国企开始大(dà)举扩张。而这无疑又进一(yī)步考验(yàn)着(zhe)国(guó)央企的资金链情(qíng)况。

　　对房(fáng)企(qǐ)而言，扩张速(sù)度的(de)张弛有度尤为重(zhòng)要，节奏把握(wò)准确，有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企储(chǔ)备优质“弹药”；但过于(yú)乐观的预(yù)判未来市场，以及过于激进(jìn)的扩(kuò)张拿地节奏(zòu)也有(yǒu)可能(néng)让(ràng)房(fáng)企(qǐ)重蹈此前的高(gāo)杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬(yáng)以其(qí)配置的一家(jiā)房(fáng)企进行举例，它从2018年开始到2021年(nián)，连续4年(nián)的净借(jiè)贷比例都维持在33％左右(yòu)，完全没有增加(jiā)杠杆比例。而到2022年，这家房企明(míng)显(xiǎn)感觉到机会来(lái)了，其开始(shǐ)在一线城市进行(xíng)大举拿地，净负债率也由此前的33％左右水(shuǐ)准(zhǔn)提高(gāo)到45％左(zuǒ)右，涨(zhǎng)了(le)接近(jìn)三分之(zhī)一。与(yǔ)此同时，该(gāi)房企新(xīn)购(gòu)入(rù)地块也实现了快(kuài)速的(de)开盘利用率(lǜ)，预计今年会有更多的楼盘入(rù)市(shì)。像这类企业(yè)就符合(hé)“最后(hòu)的赢家(jiā)”的(de)特点。一方面，在于它本身储备(bèi)了很多(duō)弹药，去(qù)年拿地超1000亿元，且(qiě)其中一半在一线(xiàn)城市，另外一半也主要集(jí)中(zhōng)在强二线和(hé)二线城(chéng)市；另一方面(miàn)，它的(de)扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒(xǐng)道，与之相反，有些房企的扩张速(sù)度让(ràng)人感觉又回到(dào)了2016年(nián)、2017年，或(huò)者说看(kàn)到了2016年(nián)～2020年期(qī)间扩张的民营企业的影子。虽然说，见到机会时要出手(shǒu)，但出手(shǒu)的章法(fǎ)仍要小心，如果负债率扩(kuò)张得太(tài)快，但未(wèi)来的两年市场没有想象得那么好，可能(néng)会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那(nà)么如何(hé)来衡量一家房企的扩(kuò)张速度(dù)是(shì)否激进？陈昊扬向《红周刊》表(biǎo)示，主要还是看房(fáng)企的(de)净负债率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)，在我(wǒ)看来，这个比(bǐ)例(lì)如果(guǒ)超过60％，就是扩张得(dé)过于快速(sù)了。

　　不难看出，这一标准要(yào)比(bǐ)“三道红线”对房企的(de)净负债率要求不得高于100％要(yào)更加(jiā)严格。陈昊(hào)扬解释(shì)，当前房(fáng)地(dì)产行业的复苏速度并没有(yǒu)那(nà)么快，所以要规避公司净负债率提高到一个比较(jiào)危险的水平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发(fā)现，中交地产、中国(guó)金茂、华(huá)发股份(fèn)、越秀地产、绿城(chéng)中国、保(bǎo)利发展等房(fáng)企2022年净(jìng)负(fù)债率(lǜ)都在60％之上。其(qí)中，中(zhōng)交地(dì)产净负债率持续居高不下，在2020年至2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成(chéng)鲜(xiān)明对比的是(shì)，华(huá)润置地、中国海外(wài)发展(zhǎn)、万(wàn)科A、滨江集(jí)团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地策略的同时，也较好地控制了公司的扩张速度与(yǔ)净负(fù)债率水平(píng)（见(jiàn)附表）。

　　滨(bīn)江集团(tuán)等个别民营房(fáng)企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈(chén)昊扬(yáng)指出(chū)，实际上，他们是(shì)以同一筛选标准来(lái)看国央企与(yǔ)民营(yíng)房(fáng)企，但在各维(wéi)度的(de)实际表现上，国央(yāng)企(qǐ)确实会(huì)更胜一筹。如国(guó)央企的融资成本更低(dī)，融资渠道也更顺畅，能够做到(dào)想融(róng)就融，这样，国(guó)央(yāng)企自(zì)然而然就具有天然(rán)优势。

　　虽(suī)然对比民(mín)营房企，机构更加看好国央企，但(dàn)这也并不(bù)意味着(zhe)，民营企业(yè)中(zhōng)就没有(yǒu)“黑马(mǎ)”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房企同样(yàng)受到(dào)机构的青睐。比如，根据(jù)2023年(nián)一(yī)季报，滨江集团的十大(dà)流通股东中新进(jìn)了“中国工商银行(xíng)股份有限公司(sī)－景顺长城中国回报(bào)灵活配置混(hùn)合型证券投资基金”“全国社保基金一一(yī)六(liù)组合”等。

　　除此(cǐ)之(zhī)外(wài)，自2021年开始，百亿(yì)私募(mù)珠(zhū)海阿巴马资产管理有限公司就长期(qī)持有滨江集团。根据一(yī)季报，该(gāi)资产公司的几只(zhǐ)产品(pǐn)合(hé)计持有滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团9543万股，约占(zhàn)流通A股(gǔ)的3.56％。卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗>

　　滨(bīn)江集团的受(shòu)青(qīng)睐(lài)，和其自身的(de)基本面表现存在一(yī)定关系。2020年(nián)以(yǐ)来的近三年时间，房地(dì)产市场(chǎng)整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为(wèi)杭州本土(tǔ)房企(qǐ)的滨江集团仍(réng)是(shì)表现出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团在业绩表现、销售(shòu)规(guī)模、新增(zēng)土储、股价表现等多维度(dù)都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣非(fēi)归(guī)母净利(lì)润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据(jù)近期发布的2023年一(yī)季报，今年一季(jì)度，滨江集团(tuán)更是实现了扣非归母(mǔ)净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地(dì)产“青(qīng)铜(tóng)时代”仍能(néng)保持自身(shēn)业绩的持续增长，和滨(bīn)江(jiāng)集团扎根(gēn)杭(háng)州的战略布局关系密切(qiè)。根据2022年(nián)年报，滨江集团有(yǒu)近七成营收来自杭州地区(qū)，而在(zài)2021年，杭州地(dì)区的营收比(bǐ)重只占到(dào)近六(liù)成。近三年持续稳居杭州房企销售排名(míng)第一。

　　与此同(tóng)时，滨江集团在杭州的土储补(bǔ)充(chōng)同样较为积(jī)极，根(gēn)据诸葛找(zhǎo)房、住(zhù)在杭州网数(shù)据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额依次(cì)为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭州的本土第一。

　　而(ér)滨江集团在杭(háng)州(zhōu)的较突(tū)出表现，也让(ràng)滨江(jiāng)集(jí)团的房企排名迅(xùn)速(sù)提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房企排(pái)名已(yǐ)冲(chōng)进前十，根(gēn)据中指数据，2023年前(qián)4月，滨江(jiāng)集团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至今，滨江(jiāng)集(jí)团股价(jià)翻了超一倍以上(shàng)，而近期，滨江集(jí)团更是(shì)迎来多家(jiā)机构的集中调研。滨江集团发布公告表示，公司于(yú)5月10日接(jiē)受(shòu)了(le)信达(dá)证券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新(xīn)华养老等(děng)18家(jiā)机构(gòu)调研。

　　产(chǎn)业(yè)链布局重点(diǎn)移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开(kāi)发只是房地产(chǎn)产业(yè)链上的中(zhōng)游环节，其上游主要(yào)为钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材料供应商，而下游应(yīng)用行业主要包括中介服务、家用电器(qì)、物业管理、家居(jū)用(yòng)品(pǐn)。综(zōng)合《红周刊》的采访，房地产开发环节与上游材料端息息相关(guān)，新盘开工(gōng)不足(zú)导致上游不被看好(hǎo)，机构寻觅个(gè)股阿尔法的思路渐渐移至下游(yóu)。“中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)行业在进入存量房(fáng)时代，所以对地产(chǎn)产业链，尤其是偏(piān)消费(fèi)属性的家装家居领域，我们相对看好，因(yīn)为居民保有的住房规(guī)模越来越大，随着时间的增加，内装更新的需求也会越(yuè)来越多(duō)。美(měi)国过去的数据充(chōng)分说明(míng)了这(zhè)一点，在新房销(xiāo)售(shòu)见(jiàn)顶之后(hòu)，家具消费(fèi)的增长却一直(zhí)都很好(hǎo)。对于(yú)地产(chǎn)产(chǎn)业(yè)链，我(wǒ)们相对看好和内(nèi)装相(xiāng)关的(de)行业，例如消费建材(cái)、家居装饰等。”万家基(jī)金人士(shì)表示。

　　而(ér)根据《红周刊》对下游细分(fēn)中相(xiāng)关赛(sài)道龙头年内(nèi)表现的统(tǒng)计(jì)，目前暂居前两(liǎng)位的都是来自家纺赛道的公司，它们分别是富(fù)安娜和水(shuǐ)星家纺，特别是前者在月(yuè)线(xiàn)连收(shōu)七根阳线的基(jī)础上，年(nián)内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜主要从事(shì)纺织家居、睡眠(mián)家居、生活类产品(pǐn)的研发(fā)、设计、生产及(jí)销(xiāo)售(shòu)，旗下(xià)拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自有(yǒu)品牌。第(dì)一季度报告显示(shì)，报告期内，富安(ān)娜实现营业收入约6.2亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)减(jiǎn)少(shǎo)7.57％；不过实(shí)现归属(shǔ)于上市公司股东的净利润(rùn)约(yuē)1.11亿(yì)元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报的十大流通股股(gǔ)东来看，能够发现该股早已(yǐ)成为基金重仓股的天(tiān)下，彼(bǐ)时包括(kuò)公募的(de)中欧价值发现、中(zhōng)欧潜力价值、工银瑞信灵动(dòng)价(jià)值、宝盈(yíng)新价值和私募的明河2016，都(dōu)在(zài)其中出现，占据了半壁江(jiāng)山(shān)。需要强调的(de)是，中欧的两只基金都是价值派基金(jīn)经理曹名长在管(guǎn)的产品，首季其同时重仓的房地产产(chǎn)业链(liàn)股票还有金地集(jí)团(tuán)和(hé)大亚圣(shèng)象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经风光一时(shí)的家(jiā)居板块(kuài)也因疫情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等多因(yīn)素一度沉(chén)寂(jì)，不过好(hǎo)在(zài)困境(jìng)反(fǎn)转露出曙光，家居(jū)板块中年(nián)内(nèi)表(biǎo)现最好的是志(zhì)邦家居。同一时(shí)间段(duàn)，该股(gǔ)年(nián)内上涨已经超过23％，从(cóng)业绩(jì)来(lái)看，无论(lùn)是营收还是归母净利润，公司都(dōu)实现了(le)同比双(shuāng)升(shēng)。

　　从公司的十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，《红周刊》发(fā)现广发基金(jīn)经理罗洋慧(huì)眼独具(jù)，一(yī)季报中他管理的广发策略(lüè)优选和广(guǎng)发安宏(hóng)回报均增加了持股(gǔ)，而(ér)这两只产品也成(chéng)为(wèi)志(zhì)邦(bāng)家居十大流(liú)通(tōng)股股东中仅有的两(liǎng)只公(gōng)募。有(yǒu)意思的是，他似乎对于(yú)定制家居(jū)类标的情有独钟，在另一(yī)家赛道公(gōng)司金牌橱柜中，他管理(lǐ)的(de)全部三只产品(pǐn)均登榜十(shí)大(dà)流通股股东，其也成(chéng)为他的独门重仓股。

　　除去家(jiā)居家纺外，下(xià)游的物业股也越来越(yuè)被机(jī)构所青睐(lài)，不(bù)过这类(lèi)标的(de)大多在(zài)香港上市，如(rú)何(hé)选(xuǎn)择(zé)成为难题。对此，前(qián)述上海(hǎi)公募基金(jīn)经理举例分析：“物业(yè)服(fú)务不是一个高毛利(lì)的行(xíng)业，挣钱很辛苦(kǔ)，我(wǒ)选公司还是希望挣的是(shì)市场化应该(gāi)挣的(de)钱(qián)，以(yǐ)我曾经买(mǎi)的(de)绿城服务为例，它在中高(gāo)端楼盘(pán)占比是比(bǐ)较高的，每年到期的合同(tóng)里提(tí)价成功率在30％～40％。它(tā)能(néng)做到滚(gǔn)动的(de)大部分项目到期之(zhī)后(hòu)，经过两三轮合同周期还(hái)能做(zuò)到产(chǎn)品提(tí)价(jià)。”

　　“行业(yè)里真正(zhèng)能做到产品提价(jià)的公司(sī)很少(shǎo)，因为(wèi)物业公司很容易一开(kāi)始是挣钱(qián)的，后面(miàn)因为保安这些固(gù)定人员成本的(de)年度增长，不过(guò)服务没有特别好，客户没(méi)有(yǒu)那么满(mǎn)意，能做(zuò)到提价卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗难(nán)度(dù)是非常大的。但是该公司能在业内(nèi)做(zuò)到到期之后提价率比较高，这跟它的定位和比较好的服(fú)务(wù)是有关(guān)系的(de)。”他(tā)进一步强调。

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