文：任(rèn)泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对(duì)购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前(qián)世界不(bù)少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约处(chù)罚措(cuò)施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子产长效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实(shí)现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考(kǎo)后来形(xíng)成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探(tàn)求新(xīn)的(de)方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身(shēn)资金(jīn)周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在(zài)预售前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行开(kāi)设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福(fú)利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖(mài)期(qī)房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关(guān)的信贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销售的(de)最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应，推动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶(jiē)段的资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积(jī)由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇(zhèn)住(zhù)宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业(yè)从(cóng)无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的(de)投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不(bù)能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临(lín)较(jiào)大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目(mù)工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨(bō)付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付(fù)质量(liàng)的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退还。如(rú)由于(yú)任(rèn)何(hé)原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiā我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子n)订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入(rù)开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道(dào)关(guān)口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的(de)订(dìng)金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立(lì)开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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