近(jìn)两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级(jí)市(shì)场价(jià)格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份(fèn)额持有人实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基金(jīn)应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认(rèn)为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看(kàn)，基(jī)础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票(piào)和(hé)债券(quàn)回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金份额的分红金额(é)进行计算。除(chú)权(quán)操作(zuò)是对分(fēn)红(hóng)前后基金份(fèn)额(é)净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部(bù)分之间的(de)比例(lì)是变(biàn)动的(de)，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的收益主要(yào)来(lái)自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营(yíng)权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的(de)特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人(rén)提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金(jīn)等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披(pī)露的(de)经(jīng)营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到(dào)的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更(gèn历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么g)多(duō)关注(zhù)分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实(shí)力等多重因(yīn)素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及次(cì)年的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么红金额与募集(jí)材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际(jì)环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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