导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思ng>成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大(dà)新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大(dà)分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级(jí)城市之(zhī)间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市(shì)家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一(yī)类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统(t陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思ǒng)计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占居(jū)民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意(yì)味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会(huì)占据两套(tào)房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的(de)县城购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国(guó)人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和(hé)英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数(shù)会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增(zēng)加(jiā)人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的(de)占比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的(de)供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局(jú)限于(yú)城市(shì)能级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查的是(shì)人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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