OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如(rú)今，二级(jí)市(shì)场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌(diē)并不会从根(gēn)本(běn)上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影响，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前(qián)上市的8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均有不(bù)同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季(jì)报中(zhōng)已经(jīng)披(pī)露(lù)张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租(zū)率有所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一(yī)位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士(shì)看来(lái)，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不(bù)会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着(zhe)二级(jí)市(shì)场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌(diē)会(huì)受(shòu)到基(jī)本(běn)面(miàn)、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判断价(jià)格(gé)是不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高(gāo)的产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基金(jīn)执行董(dǒng)事高(gāo)如(rú)星(xīng)对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营(yíng)现金(jīn)流没(méi)有造(zào)成大的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，“事(shì)件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本(běn)身(shēn)园区类资产(chǎn)就回调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是落(luò)到(dào)租金(jīn)收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎(yíng)接考验(yàn)

　吴亦凡现在在哪里关着　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)吴亦凡现在在哪里关着签租(zū)赁协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人将(jiāng)继续(xù)密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的(de)张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率(lǜ)下降事项，一(yī)度二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)出现回落(luò)。在随(suí)后召开(kāi)的(de)业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行(xíng)了解(jiě)释(shì)说明，市(shì)场信心(xīn)得(dé)到(dào)了一定提振，二级市场价(jià)格(gé)表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预(yù)计(jì)签署意向书(shū)和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的(de)时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了(le)沟(gōu)通和(hé)核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关(guān)负责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术(shù)等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化(huà)为实际租户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金(jīn)给了(le)我们(men)一些空间，但(dàn)本(běn)着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市(shì)场负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短期(qī)内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有那么(me)多储备租户，之前的空(kōng)置(zhì)率为(wèi)何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对(duì)此相关负责(zé)人(rén)解释，张江(jiāng)光大(dà)园一直(zhí)以来都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户(hù)退(tuì)租正好发生在市场活跃度(dù)的(de)短期低(dī)点，目前市场情(qíng)况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得到及时修复(fù)后，张江这边也作(zuò)了一定的资源(yuán)调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和张江光大(dà)园项(xiàng)目在(zài)给租户的(de)分隔空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也(yě)有一些差异化(huà)，张(zhāng)润(rùn)大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单(dān)价(jià)也贵一(yī)些，张江光大园单层(céng)以(yǐ)一千平(píng)的(de)面(miàn)积为主，还有一些(xiē)独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区(qū)域(yù)内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我(wǒ)们(men)在资源共享(xiǎng)和联合(hé)营销方面(miàn)能更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述(shù)负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表示，张江集团和张江高科目前(qián)在(zài)管资产约五百万(wàn)方，还(hái)有一(yī)些(xiē)其他(tā)在(zài)开发(fā)的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本(běn)平(píng)台和它(tā)未(wèi)来(lái)的发展。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼下我(wǒ)们可能面(miàn)临(lín)了一些(xiē)突发(fā)情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这(zhè)和(hé)我们(men)在张江科学城这三十(shí)年建设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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