文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作(zuò)会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是(shì)推动城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落(luò)实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严(yán)格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数(shù)量有所增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了(le)分层出(chū)售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了核心的(de)住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临(lín)住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度不再适(shì)用(yòng)于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进(jìn)一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和(hé)开发(fā)时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出(chū)台(tái)相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了(le)房地(dì)产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地(dì)实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了(le)居(jū)民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者(zhě)只能(néng)根(gēn)据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发(fā)时(shí)代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工(gōng)程总承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式(shì)套(tào)取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式(shì)：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或(huò)第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程(chéng)中(zhōng)的(de)资金(jīn)全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发(fā)放的验收凭(píng)证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付(fù)房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用期限，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的(de)定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是(shì)交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)极(jí)为严格(gé)，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定金保全(quán)措(cuò)施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的(de)剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的(de)首付及(jí)印花(huā)税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增(zēng)加而(ér)增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型(xíng)需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金环(huán)节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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