5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数(shù)据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇(huì)总的(de)重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为(wèi)明显；其(qí)次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市(shì)场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名(míng)的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的(de)阿(ā为什么管拜登叫拜振华？ 拜登是哪年出生)尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地(dì)产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的(de)公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的(de)基本(běn)面来(lái)看(kàn)，上实(shí)发(fā)展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十的(de)行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135为什么管拜登叫拜振华？ 拜登是哪年出生、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金(jīn)额）基(jī)本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机(jī)会依(yī)然(rán)存(cún)在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业(yè)集中度(dù)提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路(lù)的(de)话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背为什么管拜登叫拜振华？ 拜登是哪年出生景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观(guān)察国(guó)企央企(qǐ)在(zài)三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过(guò)程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月(yuè)环(huán)比三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五月的(de)市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数(shù)的(de)、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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