导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国(guó)地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国(guó)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意(yì)味着户户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的(de)近三(sān)成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布(bù)会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量(liàng)有关(guān)，更(gèng)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套(tào)设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商(shāng)品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需要有多如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉余住(zhù)宅来满(mǎn)足(zú)因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口(kǒu)和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫(pò)使(shǐ)打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的(de)大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了(le)很(hěn)大(dà)的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中国的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超(chāo)预(yù)期。

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