“现(xiàn)在的房地产很(hěn)难再出现像(xiàng)过去十年的系统性行情(qíng)。”思睿(ruì)集团合伙人、首席经济学(xué)家洪灏(hào)向《红(hóng)周(zhōu)刊》表(biǎo)示(shì)，房地产行业(yè)分(fēn)化的愈加(jiā)明(míng)显，让机构(gòu)和投资者的(de)关(guān)注(zhù)度从板块向单个(gè)标的转移。上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬(yáng)向《红周刊(kān)》指出，从行业来看，无论是业(yè)绩，还(hái)是估(gū)值，房地产(chǎn)都已经双杀到了(le)最(zuì)底部(bù)，而且(qiě)是反复地(dì)杀到(dào)了底部(bù)，再往下(xià)的空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成(chéng)挖(wā)掘(jué)个股阿尔法重要参考

　　那(nà)么如何寻(xún)找房地产个股的(de)阿尔(ěr)法呢(ne)？

　　洪灏提(tí)醒，在房地(dì)产赛道中进行选(xuǎn)择(zé)，需要非常小心，避免(miǎn)选了(le)半天，标的公司出现爆(bào)雷(léi)的情况(kuàng)。除此之外，洪灏指出，需要满(mǎn)足以(yǐ)下(xià)三个基准：有大的国资背景的、杠杆(gān)率(lǜ)较低的、此前(qián)没有(yǒu)踩(cǎi)过红线(xiàn)的(de)。

　　他还表示，如果关(guān)注(zhù)一下今年房地产的开发资金来源，可以发现，其实银(yín)行的(de)信贷倾向(xiàng)是不太愿(yuàn)意给房企贷款的，房企的主要(yào)资金来源来自新盘的销售。但今年新房的销售情(qíng)况(kuàng)相较一般。再(zài)关注一下，哪些(xiē)房(fáng)企能从银行拿到(dào)钱(qián)，其实主要还是那些(xiē)有国企(qǐ)背景的房企，民营房企相对(duì)比(bǐ)较(jiào)困(kùn)难，所以整个行(xíng)业出现了一个很明显的分化，无论是在(zài)销售，还是融资等各(gè)个方面都非常明显。现在有(yǒu)国资背景的房企在资本市场(chǎng)表现相对较好，但没有国资背景的民营房企股价大(dà)多表现(xiàn)很(hěn)一般(bān)。

　　陈昊(hào)扬(yáng)则向《红周(zhōu)刊》表示，在房地产行业内，我们(men)的逻辑是，“寻(xún)找最(zuì)后的赢(yíng)家”。而具(jù)体到如(rú)何挖掘(jué)，我们会特别重视企(qǐ)业的成(chéng)本(běn)优势，更具体一(yī)点，就是(shì)它的(de)净借贷(dài)水(shuǐ)平(píng)（净(jìng)负债率(lǜ)）是(shì)不是(shì)行业(yè)内的最低(dī)水平；利润(rùn)率是不是行(xíng)业内最高的；融(róng)资成本是否是行业内最低的；建(jiàn)安成(chéng)本是否也是业内最低的；这些都是我们看(kàn)重的(de)一家房企的综合(hé)成本。

　　需要注(zhù)意的是(shì)，能够同时满足上述条件的房企并不多。即(jí)便是在国央企中(zhōng)，仍有部分房企(qǐ)出(chū)现了“三道红线(xiàn)”的“踩(cǎi)线”情况，且(qiě)有逐渐恶化的(de)趋势。以A股(gǔ)为例(lì)，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家(jiā)嘴、格力(lì)地产、西藏城投、中交(jiāo)地产(chǎn)、中(zhōng)国武夷等国央企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之(zhī)外(wài)，城建(jiàn)发展、京(jīng)投发展、光明地产、云南城投、首开(kāi)股份、珠江股份(fèn)、城投控股等国央企(qǐ)房企也踩了“三(sān)道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其(qí)重蹈(dǎo)覆辙

　　不难(nán)看(kàn)出，即(jí)便是有着较稳健特色的(de)国央企房企，其(qí)财务指标称得上(shàng)完(wán)全健康的仍(réng)是少数。而更加值(zhí)得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举扩张。而这无疑又进一步(bù)考验着国(guó)央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度(dù)尤(yóu)为重要(yào)，节奏(zòu)把握(wò)准确，有助于房企储备优质“弹药”；但(dàn)过(guò)于乐(lè)观(guān)的预判未(wèi)来市场(chǎng)，以及(jí)过于(yú)激进的(de)扩张(zhāng)拿地节奏也有(yǒu)可(kě)能让房企重蹈此(cǐ)前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置的一(yī)家房企进行举例，它从2018年(nián)开始(shǐ)到(dào)2021年，连续4年的净借贷比(bǐ)例(lì)都维持在33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠杆(gān)比例。而到2022年(nián)，这家(jiā)房企明显(xiǎn)感觉到(dào)机会(huì)来了，其开始在一(yī)线城市进行大举拿地，净负债(zhài)率也由(yóu)此(cǐ)前的33％左右水准提(tí)高到45％左右，涨了接近三分之(zhī)一。与(yǔ)此同时，该房企新(xīn)购入地(dì)块也实现(xiàn)了快速的(de)开盘利用(yòng)率，预计今(jīn)年会有更(gèng)多的(de)楼盘(pán)入市(shì)。像这类企(qǐ)业(yè)就符合“最后的(de)赢家”的特点。一(yī)方面(miàn)，在于它本身(shēn)储(chǔ)备了很多(duō)弹药，去年拿地超1000亿元，且其中(zhōng)一(yī)半在一线城市，另外一半也主(zhǔ)要集中在强(qiáng)二线和二线(xiàn)城市；另一方面，它(tā)的(de)扩张是有(yǒu)节制地(dì)扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道，与之(zhī)相反(fǎn)，有些(xiē)房(fáng)企的扩(kuò)张速度让人感觉(jué)又回到了2016年、2017年(nián)，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的(de)民营(yíng)企业的影(yǐng)子。虽然(rán)说，见到(dào)机(jī)会时要出(chū)手，但(dàn)出手的章法仍要小心，如果负(fù)债率扩张得(dé)太快，但未来的(de)两年市场没有想象(xiàng)得那外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么么好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量一家房(fáng)企的扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还(hái)是看房(fáng)企的净负债率水平，在我看来，这个比例如果(guǒ)超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三(sān)道红(hóng)线”对房企(qǐ)的(de)净负债率要求(qiú)不得高于100％要更加严格。陈昊(hào)扬解释，当前房(fáng)地产行业的复苏速度并没有那么快，所以要规避(bì)公司(sī)净负债(zhài)率提高到一(yī)个比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房(fáng)企梳(shū)理(lǐ)发现，中(zhōng)交地产、中国金茂、华发股份(fèn)、越秀(xiù)地产(chǎn)、绿城中国、保利发(fā)展等房企2022年净负债(zhài)率都在(zài)60％之上。其中，中交地产净负债(zhài)率(lǜ)持续居高不下(xià)，在2020年至2022年期间(jiān)，依(yī)次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比(bǐ)的是，华润置地、中国海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践(jiàn)行较积极(jí)的拿地策略的同时，也较(jiào)好地控(kòng)制了(le)公司的扩张速(sù)度与净负债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别(bié)民营房企

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑马(mǎ)特(tè)质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际上(shàng)，他们是以(yǐ)同一(yī)筛选(xuǎn)标准(zhǔn)来看国央(yāng)企(qǐ)与(yǔ)民营房企，但在各维度的实际表(biǎo)现上，国央(yāng)企确实会(huì)更胜(shèng)一(yī)筹。如国央企的融资成本更低(dī)，融资渠(qú)道也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央(yāng)企(qǐ)自(zì)然而(ér)然(rán)就具(jù)有天然优势。

　　虽(suī)然对比民营房(fáng)企，机构更加看好国央企(qǐ)，但(dàn)这也并不意味着，民营企(qǐ)业中就没(méi)有“黑马”的(de)存在(zài)。

　　据(jù)《红(hóng)周刊》梳理发(fā)现，仍有少数民营房企同样受到机构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨(bīn)江集团的十大流(liú)通股东(dōng)中新(xīn)进(jìn)了“中(zhōng)国工商银行股(gǔ)份有限公司－景顺长城中(zhōng)国回报(bào)灵活配置混合型证券投资(zī)基金”“全国社保基(jī)金一一六组合(hé)”等(děng)。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百亿(yì)私(sī)募(mù)珠海阿(ā)巴马资产(chǎn)管理(lǐ)有限公司就长(zhǎng)期持有滨江(jiāng)集团(tuán)。根据一季报(bào)，该资(zī)产(chǎn)公司的几只产品(pǐn)合计持有滨江集团9543万(wàn)股(gǔ)，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的(de)受青睐(lài)，和其自身的基(jī)本面表现存在(zài)一定关系。2020年以来的(de)近三年时间，房(fáng)地(dì)产市场整体(tǐ)在走(zǒu)“下坡路”，但作(zuò)为杭州本土房企的滨江集团仍是表现出较(jiào)强的韧劲，2020年以来，滨江集团(tuán)在业绩表(biǎo)现、销售规模、新增土储、股价表现等多维度都(dōu)表(biǎo)现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江(jiāng)集团扣(kòu)非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次(cì)实(shí)现(xiàn)同(tóng)比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的(de)2023年(nián)一季(jì)报，今年一季(jì)度，滨(bīn)江(jiāng)集团更(gèng)是(shì)实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时(shí)代”仍能保持自身业绩的持续增长，和(hé)滨江(jiāng)集(jí)团扎根杭州的战略布(bù)局(jú)关系密切。根据(jù)2022年年报，滨江集团有近(jìn)七成营收来自杭州(zhōu)地区，而在2021年(nián)，杭州地区的营收(shōu)比(bǐ)重只占到近(jìn)六成。近三(sān)年持(chí)续稳(wěn)居杭州房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售排名第一。

　　与此同时，滨江集(jí)团在杭州的土(tǔ)储(chǔ)补充同样较为积(jī)极(jí)，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次(cì)为404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同(tóng)样持(chí)续稳(wěn)居杭(háng)州(zhōu)的(de)本土第一。

　　而(ér)滨江集团在杭州的较突出表现，也让(ràng)滨江集团(tuán)的房(fáng)企排名迅速提(tí)升。到2023年(nián)，滨江集团的房企排名已冲进(jìn)前十，根据中指(zhǐ)数据，2023年前(qián)4月，滨江集(jí)团(tuán)实现销售额(é)607.3亿(yì)元，位列房企第九位。

　　值得注(zhù)意的(de)是，2020年至今，滨江集团股(gǔ)价(jià)翻(fān)了超一(yī)倍(bèi)以上，而近期，滨(bīn)江(jiāng)集团更是迎来多家机构的集中调研。滨江集团发布公告表示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机(jī)构在(zài)下游家(jiā)纺、家居(jū)、物业(yè)觅α

　　实(shí)际上房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发只是房地产产(chǎn)业链上的中游环节，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥(ní)、建材、玻纤等(děng)材(cái)料(liào)供应商，而下游应用行业(yè)主要包括中介(jiè)服务、家用电器、物(wù)业管理、家居用(yòng)品(pǐn)。综合(hé)《红周刊》的采访(fǎng)，房地产开(kāi)发环节与上游材料(liào)端息息相关，新盘开工不足导致上游不被(bèi)看好，机构寻觅个股(gǔ)阿(ā)尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业(yè)在进入存量房时代，所以对地产产业链，尤其是(shì)偏消费属性的(de)家装(zhuāng)家居领(lǐng)域，我们相(xiāng)对(duì)看好，因(yīn)为居(jū)民(mín)保(bǎo)有的(de)住(zhù)房规模(mó)越来(lái)越大，随着时间的增加，内装更(gèng)新的(de)需(xū)求(qiú)也会越(yuè)来(lái)越多。美国过(guò)去的数据充分说明了这一点，在新房(fáng)销售见顶之后，家具(jù)消费的增长却一(yī)直都很好。对于地产产业(yè)链，我们相对看好和内装相关的行业，例如消费建材、家居装饰等(děng)。”万家基金人(rén)士(shì)表(biǎo)示。

　　而(ér)根(gēn)据(jù)《红周刊》对下游(yóu)细(xì)分(fēn)中相关赛道龙头年内(nèi)表现的统计，目前暂居(jū)前两(liǎng)位的(de)都是来自家纺赛(sài)道的公司，它(tā)们(men)分别是富(fù)安娜和水星(xīng)家(jiā)纺(fǎng)，特别是前(qián)者(zhě)在(zài)月线连收七根阳(yáng)线(xiàn)的基(jī)础上，年内迄(qì)今涨(zhǎng)幅已经逼(bī)近(jìn)30％。

　　以前者为(wèi)例，富安(ān)娜主要从事纺织家居(jū)、睡眠家居、生(shēng)活(huó)类产(chǎn)品的研发(fā)、设计(jì)、生产及销售，旗(qí)下拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而(ér)乐”和“酷(kù)奇智”自有(yǒu)品牌。第一季度报(bào)告显示，报(bào)告期内(nèi)，富安娜实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同(tóng)比(bǐ)减(jiǎn)少7.57％；不过(guò)实现归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上(shàng)市公司一季报的(de)十大流通股股东来(lái)看，能够发(fā)现该股早(zǎo)已成为基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)股的天(tiān)下(xià)，彼时包括公募的中欧价值(zhí)发(fā)现、中欧(ōu)潜力价(jià)值(zhí)、工银瑞信(xìn)灵动(dòng)价值(zhí)、宝盈新价(jià)值和私募的明河(hé)2016，都在其中出现，占(zhàn)据(jù)了半壁江山。需要强调(diào)的(de)是，中欧(ōu)的两只(zhǐ)基金(jīn)都(dōu)是价(jià)值派基金经理曹(cáo)名长(zhǎng)在管的产品(pǐn)，首季其同时(shí)重仓的(de)房地(dì)产产业(yè)链(liàn)股(gǔ)票(piào)还有金地(dì)集团和大(dà)亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光(guāng)一时的家居板块也因疫(yì)情、消费复苏进程(chéng)缓慢(màn)等多(duō)因素(sù)一度沉(chén)寂，不过(guò)好在困境反(fǎn)转露出曙光，家居板块(kuài)中年内表现最好的是志邦家居。同一时(shí)间段(duàn)，该(gāi)股(gǔ)年内上涨已经超过23％，从业(yè)绩来看(kàn)，无(wú)论是营收还(hái)是归母净(jìng)利(lì)润，公司都(dōu)实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司(sī)的十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，《红周刊》发现广(guǎng)发基金经理(lǐ)罗(luó)洋慧眼独具，一季(jì)报中他管(guǎn)理的广发策略优(yōu)选和广发(fā)安宏(hóng)回报(bào)均增加了持股，而这两只产品也成(chéng)为志邦家居十(shí)大流通股股东(dōng)中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎对(duì)于定(dìng)外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么制家居类标的情有独钟，在(zài)另一家赛道公(gōng)司金牌橱柜中，他管(guǎn)理的(de)全部三只产品均登榜(bǎng)十大(dà)流(liú)通股股东，其也成(chéng)为他的(de)独门重仓股。

　　除去家居家纺外(wài)，下游的物业股也越来越被(bèi)机构(gòu)所青睐(lài)，不过这类标的大多在香港上市(shì)，如何选择成(chéng)为难题。对此，前外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么述(shù)上海公募(mù)基(jī)金经理(lǐ)举例分析：“物业服务(wù)不是一(yī)个高毛利的(de)行业，挣(zhēng)钱(qián)很辛苦，我选公司(sī)还是希望挣(zhēng)的(de)是市场化(huà)应(yīng)该挣的(de)钱(qián)，以(yǐ)我曾经买的(de)绿城服务为例，它在中高端楼盘占(zhàn)比是(shì)比较(jiào)高的，每年到期的合同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能做到滚动的(de)大部分项(xiàng)目到(dào)期之(zhī)后(hòu)，经过两(liǎng)三轮(lún)合同周期还(hái)能(néng)做到(dào)产品提价(jià)。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司很少，因为(wèi)物业公司(sī)很容(róng)易一开始是挣钱的，后面因为保安这些固(gù)定(dìng)人员成本的年度增长，不过服务没有(yǒu)特(tè)别好，客(kè)户没有那么满意，能做到提价(jià)难(nán)度(dù)是非常(cháng)大的(de)。但是(shì)该公司能(néng)在业内做到到(dào)期(qī)之后提价率(lǜ)比较(jiào)高，这跟它(tā)的定位和比较好的服务是有关系的(de)。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么