文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入(rù)高质量发(fā)展阶段(duàn)的(de)必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定(dìng)能实(shí)现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业层面看，先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般(bān)有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产(chǎn)回(huí)归实(shí)体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在国(guó)务院(yuàn)发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这(zhè)一(yī)系(xì)列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资(zī)金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提(tí)升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资(zī)金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银行开(kāi)设的(de)信托账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案(chǎn)市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利(lì)分房(fáng)转向市(shì)场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出(chū)台(tái)相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了(le)房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款(kuǎn)的形(xíng)式(shì)一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开(kāi)发商(shāng)而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市(shì)场(chǎng)的(de)稳步发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们(men)发(fā)布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各(gè)项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和(hé)销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速(sù)发展，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的(de)带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间(jiān)的(de)购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方(fāng)，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预(yù)售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银(yín)行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等(děng)城市(shì)重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走的？实际(jì)上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需(xū)。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预(yù)付(fù)款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品房(fáng)提供期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方(fāng)数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三(sān)方公证行(xíng)或产权(quán)保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案(bǐ)例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损(sǔn)害银行(xíng)利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在(zài)项目获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定金按(àn)照德(dé)国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完(wán)工(gōng)，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开(kāi)发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付(fù)款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银(yín)行专门的(de)项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发(fā)商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于(yú)开发(fā)商、银(yín)行的(de)第(dì)三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案