文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日(rì)召开(kāi)的(de)全国(guó)住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不(bù)足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实(shí)力的(de)别(bié)建了(le)，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时(shí)代步入高质量发(fā)展阶段的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也是对(duì)购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个(gè)技术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余(yú)全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一(yī)定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售。这模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民(mín)数量(liàng)有所增(zēng)加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的(de)住房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花(huā)制度(dù)的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资(zī)金需(xū)放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上(shàng)升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度(dù)也(yě)出现了(le)分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套(tào)差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业(yè)将正在建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区(qū)别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同(tóng)。对(duì)中国内地(dì)的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房(fáng)存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成(chéng)为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国(guó)企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的(de)投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的(de)比例(lì)看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实(shí)存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个(gè)独立(lì)的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同按(àn)时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的(de)预(yù)售(shòu)监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没有统一(yī)的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫(pò)继(jì)续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间(jiān)流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款一(yī)般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质(zhì)量(liàng)的(de)保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一(yī)是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定(dìng)比例的(de)贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度(dù)。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后发(fā)放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公(gōng)司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方(fāng)律师，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转给开发(fā)商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证(zhèng)委托合(hé)同，设(shè)置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交(jiāo)房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比(bǐ)例鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点20％，余款按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进(jìn)度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于(yú)开(kāi)发(fā鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点)商、银行的第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量(liàng)问题全(quán)权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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