导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发(fā)达(dá)国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅的数(shù)据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套(tào)房，中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地(dì)产大(dà)分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久前(qián)，官方披(pī)露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)的(de)实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意(yì)味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来了很大(dà)的(de)不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间(jiān)农(nóng)民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发(fā)达(dá)国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要(yào)来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着经济发(fā)展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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