万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)为(wèi)了(le)收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没(méi)你(nǐ)想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达(dá)北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什(shén)么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没(méi)有过错(cr在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么uò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护(hù)问题(tí)的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居(jū)住(zhù)为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付(fù)请求(qiú)权优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权(quán)、抵(dǐ)押(yā)权以及(jí)其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均(jūn)为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但(dàn)却(què)在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入(rù)市(shì)场，无论是(shì)一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈的(de)地(dì)位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当时有名(míng)的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊(jīng)人的(de)36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端路(lù)线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷(yé)”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的(de)估值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业(yè)保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和(hé)中赫的(de)经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何(hé)能(néng)独善其(qí)身？

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