万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位(wèi)于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务(wù)人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势(shì)都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达北分），处(chù)置的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华恒(héng)瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这(zhè)些房(fáng)子实(shí)际(jì)上都是卖(mài)出去了的(de)，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基(jī)本都(dōu)是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权(quán)回本(běn)的(de)愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封(fēng)，同时可以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求(qiú)退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关(guān)于商品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的(de)方(fāng)式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付请求权优(yōu)先于(yú)建设(shè)工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押(yā)权(quán)以及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了(le)部分价款的(de)商(shāng)品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公(gōng)司(sī)成为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入(rù)北京(jīng)的第(dì)一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的(de)融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确(què)定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试(shì)过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的(de)新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的(de)经营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安(ān)，目(mù)前幸(xìng)免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如(rú)何能独善其身？

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