导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持(chí)续低景气(qì)，有关(guān)中国(guó)地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适(shì)不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着(zhe)中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房(fáng)顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)供需并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不(bù)足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断未来房(fáng)地(dì)产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房(fáng)屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完(wán)全反映(yìng)出(chū)城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除国民党任公是指谁，任公指的是什么以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家(ji国民党任公是指谁，任公指的是什么ā)庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动人(rén)口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的(de)县(xiàn)城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右(yòu)的(de)家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代(dài)生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为3国民党任公是指谁，任公指的是什么9.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求(qiú)还(hái)将有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工(gōng)作(zuò)会议明(míng)确(què)指出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展水平的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差(chà)异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可(kě)能(néng)存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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