万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个(gè)位于北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中裱起来了是什么意思网络用语，裱是什么意思(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这(zhè)些房子(zi)早已(yǐ)售(shòu)出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件背(bèi)后，可能(néng)没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到(dào)，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让(ràng)项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了(le)！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实(shí)已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释(shì)的方式(shì)明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的(de)购买房屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终(zhōng)结前(qián)已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有(yǒu)限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由(yóu)中国信(xìn)达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)进(jìn)入北(běi)京的第(dì)一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了(le)不(bù)少知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直下(xià)。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化(huà)业(yè)务(wù)，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％裱起来了是什么意思网络用语，裱是什么意思股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记(jì)录(lù)。质权(quán)人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，上述(shù)被执(zhí)行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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