文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的(de)全(quán)国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没(méi)实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道(dào)世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房(fáng)的风(fēng)险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科(kē)普一下(xià)：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一(yī)种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一(yī)般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度(dù)有一(yī)定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎ一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好ng)还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者(zhě)其他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住房的需(xū)求是(shì)相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当时(shí)其(qí)在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料(liào)、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自(zì)己(jǐ)的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问题(tí)，降低投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付(fù)款”的(de)销售模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的(de)住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立健全(quán)的监(jiān)管机制(zhì)，促(cù)进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商(shāng)在(zài)预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的(de)核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大(dà)和供给(gěi)量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市(shì)化(huà)。但当时推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不(bù)再适用于当(dāng)时(shí)的(de)国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力(lì)支持国(guó)内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快(kuài)住(zhù)房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的(de)福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少(shǎo)资金(jīn)和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出(chū)台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的(de)行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程进入(rù)快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地产历(lì)经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平(píng)增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债(zhài)房市(shì)值的(de)比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例(lì)较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购房合(hé)同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面(miàn)临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预(yù)售商(shāng)品房所(suǒ)得(dé)款项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一的预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房(fáng)款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在(zài)房企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于(yú)购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的(de)预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商(shāng)品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三(sān)方验收(shōu)合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的定金及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由(yóu)第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何原(yuán)因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全(quán)部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商(shāng)出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好万日(rì)元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔(péi)付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环(huán)节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了(le)统一(yī)详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此过程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入(rù)银行专门的(de)项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对(duì)刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的(de)支持(chí)力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商(shāng)应对房屋(wū)质量问(wèn)题(tí)全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

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