“现在(zài)的房(fáng)地产(chǎn)很难(nán)再出现像过去十年的系统性行情。”思睿集团合(hé)伙人、首席经济学家洪灏(hào)向《红周刊》表(biǎo)示，房地产(chǎn)行业分(fēn)化的愈加明显，让(ràng)机构和投资者的(de)关注度从板块向(xiàng)单(dān)个标的转(zhuǎn)移。上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，从(cóng)行业来(lái)看，无论(lùn)是业绩，还是估(gū)值，房地产都已经双杀到了最底部，而且是反复地杀到了底部，再往下(xià)的空间已(yǐ)经(jīng)不大了。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖掘个(gè)股阿尔(ěr)法(fǎ)重要参(cān)考

　　那么如何寻找房(fáng)地(dì)产个股的阿(ā)尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地(dì)产赛道(dào)中进行(xíng)选择(zé)，需(xū)要非常(cháng)小心，避免选了(le)半天，标的(de)公司(sī)出现爆雷的(de)情况。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以下三个(gè)基准：有大的国资(zī)背景(jǐng)的、杠(gāng)杆率较低的、此前没有(yǒu)踩过红线的。

　　他还表(biǎo)示，如果关注一下今年房地产的开发资(zī)金来源，可以发现(xiàn)，其实(shí)银行的信贷倾向是不太愿意给房企贷(dài)款的(de)，房(fáng)企的主要资(zī)金来源(yuán)来自新盘(pán)的销售(shòu)。但今年新房的销(xiāo)售情况相较一般(bān)。再关注一下(xià)，哪些房企(qǐ)能(néng)从银行拿(ná)到钱，其实(shí)主(zhǔ)要(yào)还是那些有(yǒu)国企背景的房(fáng)企，民营房企(qǐ)相对比较困(kùn)难(nán)，所以整个行业(yè)出现了一个很明显的分化(huà)，无论是在销(xiāo)售(shòu)，还是融资等各个方面都非常(cháng)明显。现(xiàn)在有国(guó)资(zī)背景的(de)房(fáng)企在资本市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)相对(duì)较好，但没有国资背景的民营房企股价大多(duō)表(biǎo)现很(hěn)一般(bān)。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，在房地产行业(yè)内，我(wǒ)们的逻辑(jí)是(shì)，“寻找最后的赢(yíng)家”。而具(jù)体(tǐ)到(dào)如何挖掘(jué)，我们会特别重视(shì)企业的成本优势，更具体一点，就是它的净借贷水(shuǐ)平（净负债率）是不是行(xíng)业内的最低水平；利(lì)润(rùn)率(lǜ)是(shì)不是行业内最高的；融资成本是(shì)否(fǒu)是行业内最低的(de)；建安(ān)成本是否也是业内最(zuì)低的；这(zhè)些都是我们看重的一(yī)家(jiā)房企的综(zōng)合成(chéng)本。

　　需(xū)要注(zhù)意的(de)是，能够(gòu)同(tóng)时满(mǎn)足(zú)上述条件的房企并不多。即(jí)便是在国央企(qǐ)中，仍(réng)有部分房企(qǐ)出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋势(shì)。以(yǐ)A股为(wèi)例，《红(hóng)周刊》根(gēn)据Wind数据整(zhěng)理发现，截至2022年末(mò)，天房发(fā)展、陆家(jiā)嘴、格(gé)力地产、西藏城投(tóu)、中交地产、中国武夷等国央企(qǐ)“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京投发展(zhǎn)、光(guāng)明地产、云南城(chéng)投、首开股份、珠(zhū)江股(gǔ)份(fèn)、城投控(kòng)股等国(guó)央企(qǐ)房企也踩了“三道红线”中的(de)两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即便是有着较稳健特色的国(guó)央(yāng)企房企，其财务指标称得上完全健康的仍(réng)是少数。而更加值得(dé)注(zhù)意的是(shì)，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方国企开始大举(jǔ)扩(kuò)张(zhāng)。而这(zhè)无疑(yí)又进一步考(kǎo)验(yàn)着国(guó)央企(qǐ)的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛(chí)有度(dù)尤(yóu)为重要，节奏把握准(zhǔn)确，有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企储备优质“弹药”；但过于乐观的预(yù)判未来市场(chǎng)，以及过于激进的扩张拿地节奏(zòu)也有(yǒu)可(kě)能让房(fáng)企重蹈(dǎo)此(cǐ)前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊(hào)扬以其配置的一家(jiā)房企进行(xíng)举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例都维(wéi)持在33％左右(yòu)，完全没有(yǒu)增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到(dào)机会来了，其开始在一线城市进(jìn)行(xíng)大举拿地，净(jìng)负债率也由此(cǐ)前(qián)的(de)33％左右水准提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该(gāi)房企新购入地块也实现了(le)快速的开盘利(lì)用率，预计(jì)今年会有(yǒu)更多的楼(lóu)盘入市。像(xiàng)这类(lèi)企业就符合(hé)“最后(hòu)的赢家”的特(tè)点(diǎn)。一(yī)方面(miàn)，在于它本身储备了很多弹药，去(qù)年拿地超(chāo)1000亿(yì)元，且其中一(yī)半在一线城市，另外一半也主(zhǔ)要集(jí)中在强二线和二线城市；另一(yī)方(fāng)面，它的扩张是有节制(zhì)地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬(yáng)同(tóng)样提(tí)醒(xǐng)道，与之(zhī)相反，有些(xiē)房企的(de)扩张(zhāng)速度让(ràng)人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年(nián)，或者说(shuō)看到了(le)2016年～2020年(nián)期间扩张的民营企业(yè)的影子。虽然(rán)说，见(jiàn)到机会时(shí)要出(chū)手，但出手的(de)章法仍要小心，如果负债率扩(kuò)张得太快，但未来的两年市场没有想象得那(nà)么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一家房企的(de)扩张速度是否激进(jìn)？陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，主要还(hái)是看房企的净负债率水(shuǐ)平，在我看来，这(zhè)个比例如果超过60％，就是(shì)扩张得过于(yú)快(kuài)速(sù)了。

　　不(bù)难(nán)看出，这(zhè)一标准要(yào)比“三(sān)道红(hóng)线”对房(fáng)企的净负债率要求(qiú)不(bù)得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前(qián)房地产行业的复苏(sū)速度并没(méi)有那么(me)快，所以要(yào)规避公司(sī)净负债(zhài)率提(tí)高到一个比较(jiào)危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对(duì)在2022年拿地较积极的房企梳(shū)理发现，中交地产、中(zhōng)国(guó)金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发(fā)展等房企2022年(nián)净负债率都在60％之上。其(qí)中(zhōng)，中交地产净负债率持续居高(gāo)不下(xià)，在2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明(míng)对比的是，华润置地、中国海(hǎi)外发展、万(wàn)科A、滨江集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团(tuán)等(děng)房企在践行较(jiào)积极的拿地(dì)策略的同时，也较好地控制了公司的扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个(gè)别民营房企

　　或具备(bèi)“最(zuì)后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬(yáng)指出(chū)，实际(jì)上，他(tā)们(men)是以同(tóng)一筛(shāi)选标准(zhǔn)来看国央企与民营房企(qǐ)，但在各维度的(de)实际(jì)表现上，国央企(qǐ)确(què)实会(huì)更(gèng)胜一筹。如国央企的融资成(chéng)本更低，融资渠道(dào)也更顺畅(chàng)，能够(gòu)做到想融(róng)就融，这样，国(guó)央企(qǐ)自然而然就具有天(tiān)然优(yōu)势。

　　虽然对比民(mín)营房企，机构更加(jiā)看好国央企，但这也并不(bù)意味(wèi)着，民营企业中就没有(yǒu)“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理(lǐ)发现，仍有少数民营房企(qǐ)同样受到(dào)机构的青(qīng)睐。比如，根据(jù)2023年一(yī)季报，滨江集团的十(shí)大流通股东中(zhōng)新(xīn)进了“中国工商银(yín)行(xíng)股份有限公司－景(jǐng)顺长城中国回报(bào)灵活(huó)配置混合型证券投资(zī)基金”“全(quán)国(guó)社保基金一一(yī)六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始(shǐ)，百(bǎi)亿私募(mù)珠(zhū)海阿(ā)巴马资产管理有限公司就(jiù)长期持有滨江(jiāng)集团。根据一季报，该资产(chǎn)公司的几只产品合计(jì)持(chí)有滨江集(jí)团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青(qīng)睐，和其自身(shēn)的基(jī)本面表(biǎo)现存在一定关系。2020年以(yǐ)来(lái)的近三(sān)年时间，房地产市场整体在走(zǒu)“下坡路”，但作(zuò)为(wèi)杭州本(běn)土房企(qǐ)的(de)滨江集团仍是表现出较强的韧劲(jìn)，2020年(nián)以(yǐ)来(lái)，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团在业绩表现、销售规模、新增土(tǔ)储(chǔ)、股价表现等多维度都表现了较(jiào)强的增长势头。

　　业绩(jì)方(fāng)面(miàn)，2020年(nián)～2022年期间(jiān)，滨江集团扣(kòu)非归母净(jìng)利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依(yī)次实现同比增(zēng)长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年一季(jì)报，今年一季度，滨(bīn)江集(jí)团更是实(shí)现了扣非归母(mǔ)净利润(rùn)5.41亿元(yuán)，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自(zì)身业绩的持续(xù)增长，和滨江集团扎根杭州的战略布局关系密切。根据(jù)2022年(nián)年报，滨江集团有近七(qī)成营(yíng)收(shōu)来(lái)自(zì)杭州地区，而在2021年，杭州(zhōu)地区的(de)营收比重只占到(dào)近六(liù)成。近三年持续稳(wěn)居杭州(zhōu)房企销售(shòu)排名(míng)第一。

　　与此同时，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)在杭州(zhōu)的土储补充同样较(jiào)为(wèi)积极，根(gēn)据诸葛找房、住在杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭(háng)拿地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿(yì)元(yuán)，同样持续稳(wěn)居杭州(zhōu)的本(běn)土第一(yī)。

　　而滨江(jiāng)集团在杭州(zhōu)的(de)较突(tū)出表现，也让滨江集团的房企排名迅速提升(shēng)。到(dào)2023年，滨(bīn)江(jiāng)集团的房(fáng)企排名已(yǐ)冲进前十，根(gēn)据中(zhōng)指数据，2023年(nián)前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列(liè)房企第九(jiǔ)位。

　　值得(dé)注意的是，2020年(nián)至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨江集团更(gèng)是迎来多家机(jī)构的(de)集中调研(yán)。滨江集团发布公告表示，公司于5月10日接受了信达(dá)证券、金鹰基金(jīn)、建信养老、新华养老等18家(jiā)机构(gòu)调研。

　　产业(yè)链(liàn)布局(jú)重点(diǎn)移至存量赛道

　　机(jī)构在下游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房地产开发只是房(fáng)地产产(chǎn)业链(liàn)上的中游环节，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥(ní)、建材、玻(bō)纤等(děng)材(cái)料供应(yīng)商，而下游应用行业主要包括中介服务、家用(yòng)电器(qì)、物(wù)业管理、家居用品(pǐn)。综合《红周(zhōu)刊(kān)》的采访(fǎng)，房地产开发环节与上游材(cái)料端息息相关，新盘开工不足导致上游不被看好，机构寻(xún)觅个股阿尔法的思路(lù)渐渐移(yí)至下(xià)游。“中国房地产行业在进入(rù)存量房时代，所以(yǐ)对地产产(chǎn)业链，尤(yóu)其是偏(piān)消费属性的家(jiā)装(zhuāng)家(jiā)居领域，我们相(xiāng)对(duì)看好，因(yīn)为居民保有的住房规(guī)模越来越大，随(suí)着时间(jiān)的增加(jiā)，内装更新的需求也会越来越多。美(měi)国过(guò)去的数据充分说明了这(zhè)一点，在新房销售见顶之后，家具消费的增长却一(yī)直都很(hěn)好。对于地产产业链，我们相对(duì)看好(hǎo)和(hé)内(nèi)装相关(guān)的行(xíng)业，例如消费(fèi)建(jiàn)材、家居装饰等(děng)。”万家(jiā)基金人士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对(duì)下(xià)游细分中相(xiāng)关赛道龙头年内表现的(de)统计，目前暂居前两位的都是(shì)来自家纺赛道的(de)公司，它们分别是富安娜和(hé)水星家纺，特(tè)别是前者(zhě)在(zài)月线连(lián)收(shōu)七根阳线的基(jī)础上，年内迄今(jīn)涨(zhǎng)幅(fú)已(yǐ)经(jīng)逼近30％。

　　以前(qián)者(zhě)为(wèi)例，富安娜主要从事纺(fǎng)织家居、睡(shuì)眠家居、生(shēng)活类产品的研发、化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准设计、生产及销售，旗下拥(yōng)有原(yuán)创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报告期(qī)内，富安娜实(shí)现营业收入(rù)约6.2亿元(yuán)，同(tóng)比减少7.57％；不(bù)过实(shí)现归属于上市(shì)公司(sī)股东的(de)净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报的十大流(liú)通股股东来看，能(néng)够发现(xiàn)该股早(zǎo)已成为基(jī)金重仓(cāng)股的天下，彼时(shí)包括公募(mù)的(de)中欧价值发现、中欧潜力价值、工银(yín)瑞信灵(líng)动(dòng)价值(zhí)、宝盈新(xīn)价(jià)值和私募的(de)明(míng)河(hé)2016，都在(zài)其中出(chū)现，占据了半(bàn)壁江(jiāng)山。需要强调的(de)是，中(zhōng)欧的两(liǎng)只基金都是(shì)价值派(pài)基金经理曹(cáo)名长在(zài)管的产品，首季其同(tóng)时重仓的房地产(chǎn)产(chǎn)业(yè)链股票还有金地集团和(hé)大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几年曾(céng)经(jīng)风(fēng)光(guāng)一时的家居板块也因疫情、消费复苏进(jìn)程缓(huǎn)慢等多因素(sù)一度(dù)沉(chén)寂，不过好在困境反(fǎn)转露出曙光，家(jiā)居板块中年内(nèi)表现最好的(de)是志邦家居。同一时间段，该股年内(nèi)上涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩来看，无(wú)论是营收还是归母净利润，公司都实现了同比双(shuāng)升。

　　从(cóng)公司的十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看，《红周刊(kān)》发现(xiàn)广发基金经理罗洋(yáng)慧眼独具，一(yī)季报中他管(guǎn)理的广发策略优选和广发(fā)安宏(hóng)回(huí)报均增加了持股，而这两只产品(pǐn)也成(chéng)为(wèi)志邦家居十大流(liú)通股股东中仅有的两只公募。有(yǒu)意思(sī)的(de)是，他似乎(hū)对于(yú)定制(zhì)家居(jū)类标的情化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准有独钟，在另一(yī)家赛道公(gōng)司金牌橱柜中，他(tā)管理的(de)全部三只产(chǎn)品均登榜十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东，其也成为(wèi)他的(de)独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游的物业(yè)股(gǔ)也越来越被机构所青睐，不(bù)过这类(lèi)标(biāo)的大多在香(xiāng)港上市，如何选择成为难题(tí)。对此，前述上海公募基金经理举例分析：“物(wù)业服务不是一个高毛利的行(xíng)业，挣钱很辛苦，我选公(gōng)司还(hái)是希望(wàng)挣(zhēng)的(de)是市场化应该挣的钱(qián)，以我曾经(jīng)买的绿(lǜ)城服务为例，它在中高端楼盘占比是(shì)比较高(gāo)的，每年到(dào)期(qī)的合同里提价成功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动的(de)大部分项目到(dào)期之后(hòu)，经过两三轮合(hé)同周期(qī)还能做到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正(zhèng)能做到产品提(tí)价的公(gōng)司很少，因为(wèi)物业(yè)公司很容易(yì)一开始是挣钱的(de)，后(hòu)面因为保安(ān)这些固定人(rén)员成本(běn)的年度增长(zhǎng)，不过服务没(méi)有(yǒu)特别(bié)好，客(kè)户没有那(nà)么满意，能(néng)做(zuò)到提价难度是非(fēi)常(cháng)大的。但(dàn)是(shì)该公司能在业(yè)内(nèi)做到到期之后(hòu)提价率比较高(gāo)，这跟它的定位和比较好的服(fú)务是有关系的(de)。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准