文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国(guó)住(zhù)房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会(huì)，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不能(néng)例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入(rù)房地(dì)产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了核(hé)心的(de)住房(fáng)供(gōng)不(bù)应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的(de)监管(guǎn)机制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的(de)进(jìn)程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分配(pèi)不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心(xīn)剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利(lì)分房转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房(fáng)供应速(sù)度(dù)加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市(shì)场的(de)稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展(zhǎn)时(shí一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人(rén)均住(zhù)房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面(miàn)积违(wéi)约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被(bèi)挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购(gòu)房者支付(fù)的(de)预付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低(dī)，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提(tí)供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全(quán)部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭(píng)证向(xiàng)银行得(dé)到购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗还。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而(ér)异(yì)。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多(duō)次(cì)发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设(shè)计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误(wù)后签订(dìng)首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖(mài)方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进入开(kāi)发商账户(hù)前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全(quán)措施才(cái)可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商向金融(róng)机构或(huò)指定保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险机(jī)构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预(yù)先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可(kě)返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合(hé)同(tóng)签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需(xū)和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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