5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以南方和(hé)华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三(sān)年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金(jīn)一季报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是(shì)复(fù)苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到(dào)二级市(shì)场乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的(de)是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类(lèi)似的行业(yè)也(yě)出(chū)现了(le)一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来(lái)行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是(shì)上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来(lái)后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十(shí)的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复(fù)苏(sū)。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一季度十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的(de)也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给(gěi)较多（券(quàn)商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于信(xìn)用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融(róng)资成本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发(fā)展的(de)大(dà)好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司(sī)也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的(de)修复更明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的(de)维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和现(xi新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息àn)金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业(yè)集中度提(tí)升(shēng)的头部(bù)公司(sī)。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国(guó)有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及(jí)市场的(de)去库存(cún)压力(lì)、企业(yè)的(de)资金面压力(lì)，可能会出(ch新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息ū)现，到六(liù)月(yuè)份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力(lì)仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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