饱受争议(yì)的(de)二手房交易中介费(fèi)问(wèn)题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门(mén)的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联(lián)合发(fā)布(bù)了关于规范房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意见提及(jí)，近(jìn)年来(lái)，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源客源(yuán)优(yōu)势收取过(guò)高(gāo)费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问(wèn)题(tí)，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务(wù)内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明(míng)码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出(chū)了(le)意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席(xí)分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一(yī)二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交依(yī)赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心首席(xí)研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较(jiào)高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的(de)专业性(xìng)，居民往往通(tōng)过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信息(xī)不对(duì)称等(děng)问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的(de)负担(dān)，而且这些服务事(shì)项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手房市(shì)场交易过(guò)程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关市(shì)场交易行为及其(qí)主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项(xiàng)工(gōng)作(zuò)的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业关注最(zuì)多(duō)的一(yī)个话题，便是房地(dì)产经纪服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的中介(jiè)费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务(wù)费率计(jì)算，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构要(yào)合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用。

　　以北京为例，目前北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收费(fèi)标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服务等(děng)57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪(jì)服务收费多少由各(gè)中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在(zài)实(shí)际收(shōu)取费(fèi)用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当前并未明确(què)具体的(de)中(zhōng)介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结(jié)合房(fáng)屋价(jià)值(zhí)及工(gōng)资(zī)标准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户(hù)端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明(míng)确服务项(xiàng)目和(hé)收费标准。房地产经(jīng)纪机构(g善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么òu)收费前应当向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当事(shì)人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于市(shì)场平均水平(píng)的(de)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市场监管等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场(chǎng)监管部(bù)门会同有关部门依法(fǎ)查(chá)处不按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实(shí)行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么理(lǐ)郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发(fā)文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务(wù)费(fèi)用，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高(gāo)的经(jīng)纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文件而非规(guī)定，未来(lái)如何具(jù)体认定(dìng)其中的细则，还需要(yào)看各城(chéng)市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这(zhè)对房地产经纪(jì)服(fú)务行业(yè)的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势(shì)地位(wèi)，从而(ér)会(huì)出现中介费(fèi)及税费均由(yóu)购房者(zhě)来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费(fèi)用也(yě)可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单边(biān)收(shōu)费的行(xíng)为。部分中介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务(wù)收费的基(jī)础上，再次(cì)向房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际上相当于(yú)变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门(mén)提出(chū)严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高(gāo)交易中操作的(de)透(tòu)明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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