导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城2022年非诚勿扰官网报名方式，相亲节目报名入口(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积2022年非诚勿扰官网报名方式，相亲节目报名入口。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发(fā)达(dá)国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据(jù)此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能完全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的(de)住(zhù)宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的(de)时(shí)间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过(guò)去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化(huà)比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国(guó)的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工(gōng)作的流(liú)动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居(jū)室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住(zhù)宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使(shǐ)用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户(hù)户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代(dài)已至，这种分化(huà)不单局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能级之间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能(néng)超预期(qī)。

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