导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续(xù)低(dī)景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商莫代尔与粘纤区别 莫代尔是粘纤的一种吗品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若期(qī)房(fáng)顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积均(jūn)较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地产黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的(de)新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获(huò)取了(le)全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有(yǒu)两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是(shì)居民(mín)住宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到(dào)上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得到中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新(xīn)房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住莫代尔与粘纤区别 莫代尔是粘纤的一种吗宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房(fáng)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动(dòng)人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的(de)不便(biàn)和(hé)安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小，当(dāng)然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似(shì)已经(jīng)户户(hù)有房(fáng)。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来(lái)的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房(fáng)租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和(h莫代尔与粘纤区别 莫代尔是粘纤的一种吗é)老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的(de)是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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