万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书(shū)院再次(cì)受(shòu)到舆论(lùn)关注(zhù)，起(qǐ)因中赫(hè)集(jí)团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)有限公司是(shì)共(gòng)同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人也被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经支付价(jià)款并实(shí)际占有，那么(me)，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错，人民(mín)法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关(guān)于(yú)商品房消(xiāo)费(fèi)者权利(lì)保护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式明(míng)确了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住(zhù)为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于(yú)建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的(de)，人民(mín)法院(yuàn)应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可(kě)能(néng)不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出(chū)了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高(gāo)的国(guó)民(mín)知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知(zhī)名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华(huá)府等(děng)，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最(zuì)终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思ong>

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多(duō)元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安(ān)的估值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅国安的(de)经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思和(hé)周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次(cì)列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身(shēn)？