文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什么(me)情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售(shòu)最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预(yù)售制(zhì)。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当(dāng)前的(de)情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研(yán)究(jiū)中心参与财(cái)税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过长期系(xì)统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是(shì)相(xiāng)当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商(shāng)资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有(yǒu)限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的见(jiàn)解，在(zài)努力(lì)寻(xún)求方法加快自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的(de)一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花(huā)模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明(míng)化(huà)机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后(hòu)续需自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国(guó)内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市(shì)场发展起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的(de)需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下(xià)的(de)福利分房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市(shì)场采用(yòng)预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款(kuǎn)，换(huàn)言之(zhī)，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了(le)全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到(dào)了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前已成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期(qī)房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积(jī)和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的(de)火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育(yù)尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立(lì)的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但(dàn)依(yī)旧需要根(gēn)据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者(zhě)签订(dìng)的预(yù)售合(hé)同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预(yù)售监(jiān)管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业(yè)预售商品房(fáng)所得(dé)款项应(yīng)当用于有关(guān)的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监美不胜收的胜是什么意思三年级，引人入胜的胜是什么意思管(guǎn)的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu美不胜收的胜是什么意思三年级，引人入胜的胜是什么意思)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计(jì)算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者(zhě)提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首付(fù)外(wài)，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋建设过程(chéng)中(zhōng)的(de)资金全(quán)部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查(chá)后发(fā)放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按(àn)建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购房者可(kě)购(gòu)买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房设计了(le)两种保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个(gè)环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英国(guó)设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对(duì)较低(dī)，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方(fāng)可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付(fù)违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡(pō)期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷(dài)款的(de)增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立(lì)开发(fā)商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定金安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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