5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更(gèng)是(shì)进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年(nián)来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现(xiàn)，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最(zuì)高的(de)是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是xo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的，经(jīng)济(jì)圈判(pàn)断房(fáng)地产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大分化时(shí)代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资机会(huì)的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的(de)政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业务(wù)为房地(dì)产开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服(fú)务为(wèi)房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.8xo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的6亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季(jì)度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀(shā)入十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目(mù)前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大(dà)多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在发(fā)展的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的(de)盈(yíng)利(lì)和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续(xù)现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察(chá)国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是(shì)否可以维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持(chí)续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是(shì)较大(dà)增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市(shì)场的(de)短(duǎn)期反弹(dàn)外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢(màn)很多(duō)，我们(men)要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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