近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含(hán)了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的时(shí)应了(le)解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　生于忧患死于安乐意思相近的名言，生于忧患死于安乐意思10字imagedata>

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此(cǐ)表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可(kě)以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实(shí)际获(huò)得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由(yóu)可(kě)供分配现金决定(dì生于忧患死于安乐意思相近的名言，生于忧患死于安乐意思10字ng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资(zī)者的(de)投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观(guān)经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基(jī)金分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金价值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本(běn)金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示(shì)，从细(xì)分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的(de)分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更高的(de)分派率水平(píng)。对(duì)于剩余(yú)期(qī)限较(jiào)长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额(é)包含了(le)投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似(生于忧患死于安乐意思相近的名言，生于忧患死于安乐意思10字shì)永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供分配的(de)现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利(lì)润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对(duì)经营权(quán)类的资产可以更多关(guān)注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带(dài)来的短期(qī)博(bó)弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额(é)预测(cè)。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较(jiào)分析(xī)，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责(zé)人也(yě)称。

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