近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额(é)的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则(zé)更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和(hé)信息披露(lù)文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利(lì)息回(huí)报，而是(shì)由可(kě)供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金额(é)进行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操(cāo)作是对分红前(qián)后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还(hái)提(tí)醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要(yào)来自(zì)项目(mù)每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括了(le)利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许经营权(quán)夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的(de)价(jià)值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于(yú)这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分派(pài)率相对(duì)较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随(suí)着分派(pài)进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地(dì)或(huò)建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的(de)更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的(de)资(zī)产(chǎn)投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还(hái)表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭生；可供分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接(jiē)影(yǐng)响投(tóu)资回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易(yì)带来(lái)的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭资者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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