“现(xiàn)在的房地产很难再出(chū)现(xiàn)像过去十(shí)年(nián)的系统性行情。”思睿(ruì)集团合(hé)伙人、首席经济(jì)学(xué)家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的(de)愈加明显(xiǎn)，让机构和投资者(zhě)的(de)关注度从(cóng)板块向单(dān)个标的转移。上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，从行业(yè)来看(kàn)，无论是业绩，还是估值，房(fáng)地产都已(yǐ)经双杀到(dào)了(le)最(zuì)底部，而且是反愿你平安喜乐,顺遂无忧什么意思，平安喜乐顺遂无忧什么意思 平安喜乐顺遂无忧意思解析e='color: #ff0000; line-height: 24px;'>愿你平安喜乐,顺遂无忧什么意思，平安喜乐顺遂无忧什么意思 平安喜乐顺遂无忧意思解析复地(dì)杀到(dào)了底部，再往下的空间(jiān)已经(jīng)不大了。

　　三(sān)道红线(xiàn)等指标(biāo)

　　成挖(wā)掘个(gè)股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房(fáng)地产个股(gǔ)的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中(zhōng)进行(xíng)选择，需(xū)要非常(cháng)小心，避免选了半天(tiān)，标的(de)公(gōng)司(sī)出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要满足以下三个基准：有(yǒu)大的(de)国资背景的、杠杆(gān)率较低的(de)、此前(qián)没(méi)有踩过(guò)红线的(de)。

　　他还表示，如(rú)果(guǒ)关注(zhù)一(yī)下今年房地产的开发资(zī)金来源，可以发现，其实(shí)银行(xíng)的信贷倾向(xiàng)是不太愿(yuàn)意给(gěi)房企贷款的(de)，房(fáng)企的主要资(zī)金来源来自(zì)新盘的销(xiāo)售(shòu)。但今年新(xīn)房的(de)销售情(qíng)况相较一(yī)般(bān)。再关(guān)注一下，哪(nǎ)些房(fáng)企能从银行拿(ná)到钱，其实主要(yào)还是那些有国企(qǐ)背(bèi)景的(de)房企，民营(yíng)房企相对比(bǐ)较困难，所以整个行业出现了一(yī)个(gè)很明显(xiǎn)的分化，无论是在销售，还是融资等(děng)各个方面(miàn)都非常明显。现在有国资背(bèi)景的房企在资本市场表现(xiàn)相对较好，但没有国资背景的(de)民营房企股价大多表现很(hěn)一(yī)般。

　　陈昊扬(yáng)则向(xiàng)《红周刊》表示，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何(hé)挖(wā)掘，我(wǒ)们会特别(bié)重视(shì)企(qǐ)业(yè)的成本优势，更具体一点，就是它的(de)净借贷水平(píng)（净负债率）是不是(shì)行业内(nèi)的最低水平；利润率是不是行业内最高的；融资(zī)成本是(shì)否是行业内最(zuì)低的；建安成本是否也是业内最低的；这些都(dōu)是我们看(kàn)重(zhòng)的一家(jiā)房企的(de)综合成本(běn)。

　　需(xū)要注意的是，能够同时(shí)满足上述条件的(de)房企(qǐ)并(bìng)不多。即(jí)便是在(zài)国央企中，仍有部分(fēn)房企出现了“三道(dào)红线”的“踩线”情况，且(qiě)有逐(zhú)渐恶化(huà)的趋势(shì)。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根(gēn)据Wind数据(jù)整理发现，截(jié)至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城(chéng)投、中交地产、中国武夷等(děng)国(guó)央企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京投发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股(gǔ)份、城投控股等国央企(qǐ)房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企(qǐ)

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆(fù)辙

　　不难看(kàn)出(chū)，即便是有着较稳健特色(sè)的国(guó)央企房企(qǐ)，其财务指标称(chēng)得上完全(quán)健康的仍是少数(shù)。而(ér)更加值得注(zhù)意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举(jǔ)扩(kuò)张。而这无疑又进(jìn)一步(bù)考验着国央企的资金链情况。

　　对(duì)房企而言，扩(kuò)张速度的张弛(chí)有度(dù)尤为重要，节奏把握准(zhǔn)确，有助于房企储备优质“弹(dàn)药”；但过于(yú)乐观的(de)预判未来市(shì)场，以及过于(yú)激进(jìn)的扩(kuò)张拿地节奏也有可能让(ràng)房企重蹈(dǎo)此(cǐ)前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其(qí)配置(zhì)的一家房(fáng)企进(jìn)行举(jǔ)例，它从2018年开始到(dào)2021年，连续(xù)4年(nián)的(de)净(jìng)借贷比例都(dōu)维持在33％左右，完全(quán)没有增(zēng)加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到(dào)机会来了，其开始在一线城市进行(xíng)大举拿地，净负债(zhài)率也由(yóu)此(cǐ)前的33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨(zhǎng)了接近三(sān)分之一。与此(cǐ)同时，该房企新购入地(dì)块(kuài)也实现(xiàn)了快(kuài)速的开(kāi)盘利(lì)用率，预计今年会有更多的楼盘入市。像这(zhè)类(lèi)企业就符(fú)合“最(zuì)后的赢家(jiā)”的特(tè)点。一方面，在于它本身储备(bèi)了很多弹药，去(qù)年(nián)拿地超1000亿元(yuán)，且其中一半在一线城市，另外(wài)一半也主要集(jí)中在强二(èr)线和(hé)二线(xiàn)城(chéng)市；另一方面(miàn)，它的扩张是有(yǒu)节(jié)制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬(yáng)同样提(tí)醒道，与之相反(fǎn)，有些房企的扩(kuò)张速度让人感觉(jué)又(yòu)回到了(le)2016年(nián)、2017年，或者说看到了(le)2016年～2020年期间扩张的(de)民营(yíng)企业的影子。虽然(rán)说(shuō)，见(jiàn)到机(jī)会(huì)时要(yào)出手(shǒu)，但出(chū)手的(de)章法仍(réng)要小心，如果负(fù)债率(lǜ)扩张得(dé)太快，但未来的两年市场没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么(me)如何来衡量一家(jiā)房(fáng)企的扩张速度是否激进？陈(chén)昊扬(yáng)向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》表示(shì)，主要还(hái)是(shì)看房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率水平，在(zài)我看(kàn)来(lái)，这个比(bǐ)例如果(guǒ)超过60％，就是扩(kuò)张(zhāng)得过于快速了(le)。

　　不难看(kàn)出，这一标(biāo)准要比(bǐ)“三道红线”对(duì)房企的净负债率(lǜ)要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释(shì)，当前房地产行业(yè)的复苏(sū)速度并没(méi)有那么快(kuài)，所以要规避公司净负债率提高到(dào)一个比较(jiào)危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现，中(zhōng)交地产、中国金茂、华发(fā)股(gǔ)份、越秀(xiù)地(dì)产、绿城中国、保利发展等房(fáng)企2022年(nián)净负债(zhài)率都在60％之上。其中，中交地产净负债率持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明(míng)对比的是，华润(rùn)置(zhì)地(dì)、中国海外发展(zhǎn)、万科(kē)A、滨江(jiāng)集(jí)团、招商蛇口、龙湖集团等(děng)房企在践行较(jiào)积极的拿地策略的同(tóng)时，也(yě)较好地控制了公司的(de)扩张速度与(yǔ)净负债率(lǜ)水平（见附(fù)表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别(bié)民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他们是以同一(yī)筛选(xuǎn)标(biāo)准(zhǔn)来看国央(yāng)企(qǐ)与民营房企，但在各维度的实(shí)际表(biǎo)现上，国央企(qǐ)确实会更胜(shèng)一筹(chóu)。如国央企的融资成本更(gèng)低(dī)，融资渠(qú)道(dào)也更顺畅，能够做到(dào)想融就融，这样，国(guó)央(yāng)企(qǐ)自(zì)然而然就具(jù)有天然优势(shì)。

　　虽然对(duì)比(bǐ)民营房企，机(jī)构更加看好国(guó)央(yāng)企，但这也并不意味着，民(mín)营企业中就没有“黑马”的存(cún)在(zài)。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍有少(shǎo)数民营房企(qǐ)同样(yàng)受到机构的青睐。比如，根(gēn)据(jù)2023年一季报，滨(bīn)江集团的(de)十大流通(tōng)股(gǔ)东中新进(jìn)了“中国工商银行(xíng)股份有限公司－景顺长城(chéng)中国回(huí)报灵活配(pèi)置(zhì)混合型证券(quàn)投资基金”“全(quán)国社保基金(jīn)一(yī)一六(liù)组(zǔ)合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年(nián)开(kāi)始，百亿(yì)私募珠海阿巴(bā)马资产管理有(yǒu)限公司就长期(qī)持有滨江(jiāng)集(jí)团。根据一季报，该资产公(gōng)司(sī)的几只产品合计持(chí)有滨江集团9543万(wàn)股，约(yuē)占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐，和(hé)其自身的(de)基本面表现存(cún)在一定关系(xì)。2020年以(yǐ)来(lái)的(de)近三年时间(jiān)，房地(dì)产市场整体在走“下坡路”，但作为(wèi)杭州本土房企(qǐ)的滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)仍是(shì)表(biǎo)现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江(jiāng)集团在业(yè)绩表现(xiàn)、销售规模、新(xīn)增(zēng)土储、股价表现等多维度都表现了较强的增长势头。

　　业(yè)绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归(guī)母净(jìng)利润依(yī)次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实(shí)现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的(de)2023年一季报(bào)，今年一季度，滨江集团更是实现了(le)扣非归母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增(zēng)长134.07％。

　　在房地(dì)产(chǎn)“青铜时代”仍(réng)能保持(chí)自身业绩的持续增(zēng)长，和滨江集团扎根杭州(zhōu)的战略布局关系密切。根据2022年(nián)年报(bào)，滨江集团有近(jìn)七成营收来(lái)自杭州地(dì)区，而在2021年，杭(háng)州(zhōu)地(dì)区的营收(shōu)比重只占到近六成。近三年持续稳居(jū)杭州房企销售排(pái)名第一。

　　与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，滨江(jiāng)集团在杭州的土储补充同(tóng)样较为积(jī)极(jí)，根据诸葛找房、住在杭州网数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额(é)依(yī)次为(wèi)404.6亿元(yuán)、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭(háng)州的(de)本土(tǔ)第一。

　　而滨(bīn)江(jiāng)集团在杭州的较(jiào)突出表现，也让(ràng)滨江(jiāng)集团的(de)房企(qǐ)排(pái)名迅速提升。到(dào)2023年，滨江(jiāng)集团(tuán)的房(fáng)企排名已冲进前十，根据中指数(shù)据，2023年(nián)前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元(yuán)，位列(liè)房企(qǐ)第九位。

　　值得注意(yì)的(de)是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以(yǐ)上，而(ér)近期，滨江(jiāng)集团(tuán)更是迎来多家机构的集中调(diào)研(yán)。滨江集(jí)团发布公(gōng)告(gào)表(biǎo)示，公司于5月(yuè)10日接受了(le)信(xìn)达(dá)证券、金鹰基金、建信养(yǎng)老、新华养老(lǎo)等18家(jiā)机(jī)构调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道(dào)

　　机构在(zài)下游家(jiā)纺、家居(jū)、物业觅α

　　实(shí)际上房地产开发只是房地产产业链上的中(zhōng)游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商，而下游应用(yòng)行(xíng)业主要包括中介(jiè)服务、家用电器、物业管理、家居(jū)用品。综(zōng)合《红周刊》的(de)采访，房地产开发(fā)环(huán)节与上游材料端息(xī)息相(xiāng)关，新盘开工不足导致(zhì)上(shàng)游不被看(kàn)好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐(jiàn)移(yí)至下游(yóu)。“中国房地产行业在进(jìn)入存量房(fáng)时(shí)代(dài)，所以对地产产业链，尤其是偏消费属性的家装家居领域，我们相对(duì)看好，因(yīn)为居民保(bǎo)有的住房规模越来越(yuè)大(dà)，随(suí)着时间的增加(jiā)，内装更新的需(xū)求(qiú)也会(huì)越来越多。美国过去(qù)的数据充(chōng)分说明了这一点，在新房(fáng)销售(shòu)见顶之后(hòu)，家具消费(fèi)的(de)增长却一直都很好(hǎo)。对于(yú)地产产业链，我们相(xiāng)对看(kàn)好和内(nèi)装相关的(de)行(xíng)业，例如(rú)消费(fèi)建材、家居装饰(shì)等(děng)。”万家(jiā)基金(jīn)人士表示。

　　而根据《红(hóng)周刊(kān)》对(duì)下游细分(fēn)中(zhōng)相关赛(sài)道龙(lóng)头年内(nèi)表现的统计，目前暂居前(qián)两位的都是来自家(jiā)纺(fǎng)赛道的公司，它们分别是(shì)富(fù)安娜和水星家纺，特别是(shì)前(qián)者在月(yuè)线(xiàn)连收七根(gēn)阳线的基础上，年内迄今涨幅已经(jīng)逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主要从(cóng)事纺织家(jiā)居、睡眠家居、生(shēng)活(huó)类产品的研(yán)发、设计、生产及(jí)销售(shòu)，旗下(xià)拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌(pái)。第一(yī)季度报(bào)告显示，报(bào)告期内，富安娜实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)约(yuē)6.2亿元(yuán)，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东的净(jìng)利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一(yī)季(jì)报的十大流通股股东(dōng)来看，能(néng)够发现该股早已成为基金重仓股(gǔ)的天下，彼(bǐ)时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵(líng)动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强调(diào)的是，中欧(ōu)的两只基金都(dōu)是价值派基金经(jīng)理曹(cáo)名长(zhǎng)在管的产品，首季其同时(shí)重仓的(de)房地产产业链股票还有金(jīn)地集(jí)团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而言，前几年(nián)曾经(jīng)风(fēng)光一时的家居板块也因疫情、消费复(fù)苏(sū)进程缓(huǎn)慢(màn)等多因素一度沉(chén)寂，不(bù)过(guò)好在困(kùn)境反转露(lù)出曙光，家(jiā)居板块中年内表(biǎo)现(xiàn)最好的是志邦家居。同一时间段，该股年内(nèi)上涨已(yǐ)经(jīng)超过23％，从业绩来看(kàn)，无论是营收还是归(guī)母净利润，公(gōng)司(sī)都实现了同比双升。

　　从公司的十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看，《红周刊》发现广发基金经(jīng)理罗(luó)洋慧眼(yǎn)独具，一季(jì)报中他管理的广发策(cè)略优(yōu)选和广发安宏回报均增(zēng)加了持(chí)股，而这两只(zhǐ)产(chǎn)品也成(chéng)为志邦家居十大流通(tōng)股股东中仅有的两只公募。有意(yì)思的是(shì)，他似(shì)乎对于定制家居类标的情(qíng)有独钟，在另一家(jiā)赛道公司金牌橱柜中(zhōng)，他管(guǎn)理的全部(bù)三只产品均(jūn)登榜(bǎng)十大流通股股东，其(qí)也(yě)成为他的独门重仓股。

　　除去家(jiā)居家纺外(wài)，下游的物业股也越来越被机构所青(qīng)睐，不过这类标的大多在香港上市，如何选择成为难题。对(duì)此，前述上(shàng)海(hǎi)公募基金经理举(jǔ)例分析：“物业服(fú)务(wù)不是一(yī)个高毛(máo)利的行(xíng)业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司还是希(xī)望挣的(de)是市(shì)场化应该挣的(de)钱，以我曾经买(mǎi)的绿(lǜ)城服务(wù)为例，它(tā)在中高端(duān)楼盘占比是比较高的，每年到期的合(hé)同里提价(jià)成(chéng)功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的(de)大(dà)部分项目到期之后，经过两三轮合(hé)同周期还(hái)能做到产(chǎn)品提(tí)价(jià)。”

　　“行业里(lǐ)真(zhēn)正能做到产品(pǐn)提价(jià)的公司(sī)很少，因为物业公(gōng)司很容易一(yī)开始是挣钱的，后面因为保安(ān)这些固定人员成(chéng)本的(de)年(nián)度增长(zhǎng)，不(bù)过服务没有特(tè)别好，客户没有那么满意，能(néng)做到提价难度是非(fēi)常大的。但(dàn)是该公(gōng)司能在业(yè)内做到(dào)到期(qī)之(zhī)后提价率比(bǐ)较高，这跟它的定位和比较好(hǎo)的服务是有关(guān)系的(de)。”他进(jìn)一步强调。

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