万(wàn)柳(liǔ)书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信(xìn)达(dá)追债(zhài)，中国信达(dá)为(wèi)了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处(chù)置主体是(shì)中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是(shì)对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人(rén)民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际(jì)上(shàng)都(dōu)是(shì)卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那(nà)为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经支付(fù)价款并实(shí)际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封(fēng)，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付(fù)了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权(quán)公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国(guó)信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，更是(shì)被(bèi)誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北(běi)京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北(běi)京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿次成为被执行(xíng)人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于(yú)收(shōu)购(gòu)北京(jīng)国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的(de)新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安的时间(jiān)完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末(mò)，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在(zài)持续(xù)质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安(ān)和中赫(hè)的(de)经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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