“现在(zài)的房地产很(hěn)难再出现像过去十年的系统性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪灏向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》表示，房地(dì)产行业(yè)分化(huà)的(de)愈(yù)加明显，让(ràng)机构(gòu)和投资者(zhě)的(de)关注度从(cóng)板块向单个(gè)标(biāo)的转移。上海(hǎi)利檀投资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行业来看，无(wú)论(lùn)是业(yè)绩，还是估(gū)值，房地产都已经双(shuāng)杀(shā)到了最底(dǐ)部，而且是反复地(dì)杀到了底部(bù)，再往下的空间已经(jīng)不大了。

　　三道红线等指标

　　成(chéng)挖掘(jué)个股阿尔法(fǎ)重要(yào)参(cān)考(k500克是多少斤等于多少斤，500克是多少斤两ǎo)

　　那么如何(hé)寻(xún)找房地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产赛道(dào)中进行选择(zé)，需(xū)要非常小心，避免(miǎn)选了半(bàn)天(tiān)，标的公(gōng)司出现爆雷的情况。除此(cǐ)之外(wài)，洪灏(hào)指出，需要(yào)满足以下(xià)三(sān)个基准：有(yǒu)大的国资背景的(de)、杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)的(de)、此(cǐ)前没有踩过红线的。

　　他(tā)还表示(shì)，如(rú)果关(guān)注一下(xià)今年房地产的开发资金(jīn)来源，可以(yǐ)发现，其(qí)实(shí)银(yín)行的(de)信贷倾(qīng)向是不(bù)太(tài)愿意给(gěi)房企贷款的，房企的主要资(zī)金(jīn)来源(yuán)来自新盘的销(xiāo)售。但今年新房的销(xiāo)售情(qíng)况相较一般。再关(guān)注一下，哪些房企能(néng)从银行拿到钱(qián)，其(qí)实主要还是那些(xiē)有(yǒu)国企背景(jǐng)的房企，民营房(fáng)企相(xiāng)对比较困难(nán)，所以整个行业出(chū)现(xiàn)了一个(gè)很(hěn)明显的分(fēn)化，无论是在销售，还(hái)是融资(zī)等各个方面(miàn)都非常明显。现(xiàn)在有国(guó)资(zī)背景(jǐng)的(de)房企在资(zī)本(běn)市场表现(xiàn)相对较好，但没有国(guó)资(zī)背景的民营房(fáng)企股价大多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示，在房地产行(xíng)业(yè)内，我们(men)的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而具体到如(rú)何挖掘，我们会特别(bié)重视企业的成本优势(shì)，更具体一点，就(jiù)是(shì)它的净借贷水平(píng)（净负债率）是不是行业内的(de)最低水平(píng)；利润率是不是(shì)行业内最高的；融资成本是否是行业内最(zuì)低(dī)的；建(jiàn)安成本(běn)是否(fǒu)也是(shì)业(yè)内最低的；这些(xiē)都是我们看重的一(yī)家房企的综合成(chéng)本。

　　需要注意(yì)的(de)是(shì)，能够同时满足上述(shù)条件的(de)房(fáng)企并不多。即便(biàn)是在国(guó)央企中，仍(réng)有部分房企(qǐ)出(chū)现了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况(kuàng)，且有(yǒu)逐渐(jiàn)恶化的趋势。以A股为例，《红周刊(kān)》根据(jù)Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格(gé)力地产、西(xī)藏城投、中交地产、中国(guó)武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建发展(zhǎn)、京投(tóu)发展、光明地(dì)产、云(yún)南城投、首开股份、珠江(jiāng)股份、城投控股等国央企房企也踩(cǎi)了“三道红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激(jī)进扩张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难看出(chū)，即便是有着较稳健特色的国央企房企(qǐ)，其财务指标称得上完全健(jiàn)康的(de)仍(réng)是少数(shù)。而(ér)更加值(zhí)得注(zhù)意(yì)的是，在2022年，不少国(guó)企，甚至地方国(guó)企开始大举扩张(zhāng)。而(ér)这无(wú)疑又进一步考验着国央企的资(zī)金链情况。

　　对(duì)房(fáng)企而言，扩张速度的张弛有度尤(yóu)为重要，节奏把握准确(què)，有助于(yú)房企(qǐ)储备优质“弹药”；但(dàn)过于乐观的预判未(wèi)来市场，以及过于激进(jìn)的扩(kuò)张拿地节(jié)奏也有(yǒu)可能让房企(qǐ)重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一(yī)家房企进(jìn)行举(jǔ)例，它从2018年开(kāi)始(shǐ)到(dào)2021年，连续4年的净借(jiè)贷比例(lì)都维持在33％左右(yòu)，完全没有增加杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这家房企明(míng)显感(gǎn)觉到机会来了，其开(kāi)始在一线城市进行大举(jǔ)拿地，净负债率(lǜ)也由此前的33％左(zuǒ)右水准提高到45％左右，涨了接(jiē)近三分之一。与(yǔ)此同时(shí)，该房企新购入地块(kuài)也实(shí)现了快(kuài)速的(de)开盘利用率，预计今年会有(yǒu)更多(duō)的楼(lóu)盘入市(shì)。像这类企业就符合(hé)“最(zuì)后(hòu)的赢家”的特点(diǎn)。一方面(miàn)，在于它本身储(chǔ)备了很多弹(dàn)药，去年拿地超(chāo)1000亿(yì)元，且其中一半在一线城(chéng)市，另(lìng)外一半也(yě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在强二线和(hé)二线城市；另一方面(miàn)，它的(de)扩张是(shì)有节(jié)制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒道，与之相反，有些(xiē)房企的扩张速度让人感觉又(yòu)回(huí)到了2016年、2017年，或(huò)者(zhě)说(shuō)看到了2016年(nián)～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽(suī)然说，见到(dà500克是多少斤等于多少斤，500克是多少斤两o)机(jī)会时要出(chū)手，但出手的章法仍要小心，如(rú)果(guǒ)负(fù)债率扩张得太快(kuài)，但(dàn)未来的两年市场没有想象(xiàng)得那么好，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一家房(fáng)企的扩张速度是否激进？陈(chén)昊扬向《红(hóng)周刊》表示，主(zhǔ)要还是看房企的净负债率(lǜ)水平，在我看(kàn)来，这个比例如果(guǒ)超过(guò)60％，就(jiù)是扩张(zhāng)得(dé)过于快速了。

　　不难看(kàn)出，这一标准要比“三道红(hóng)线”对(duì)房企的净负债率(lǜ)要求不得高于100％要更加(jiā)严(yán)格。陈昊(hào)扬解释，当前房地产行业的(de)复(fù)苏速度并(bìng)没有那(nà)么快(kuài)，所以要规避(bì)公司净负债(zhài)率(lǜ)提高到一(yī)个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地较积极(jí)的房企(qǐ)梳理发现，中交地产、中(zhōng)国(guó)金茂、华(huá)发股(gǔ)份、越秀地产、绿城(chéng)中国、保利发(fā)展等房企2022年净(jìng)负债(zhài)率都在(zài)60％之上。其中，中交地产净负(fù)债率持续居高不下，在(zài)2020年(nián)至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的是(shì)，华润置地、中(zhōng)国(guó)海外发展(zhǎn)、万科(kē)A、滨江集(jí)团、招(zhāo)商蛇口、龙(lóng)湖集团等房企在践(jiàn)行(xíng)较积极的拿地策略的同时，也较好地(dì)控(kòng)制(zhì)了公司的扩(kuò)张速(sù)度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集(jí)团(tuán)等个别民营房企

　　或(huò)具备“最(zuì)后赢(yíng)家”的黑马(mǎ)特(tè)质

　　陈(chén)昊扬指出，实际(jì)上，他们(men)是以同(tóng)一筛选标准(zhǔn)来看国央企(qǐ)与民营房企，但在各维度的(de)实际表现上，国央企确实会更胜一筹(chóu)。如国央企的融(róng)资成本更低，融资渠(qú)道也更顺畅，能够做到想融(róng)就融(róng)，这样，国(guó)央企自然(rán)而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽(suī)然对比民营房(fáng)企，机构更加看好(hǎo)国央(yāng)企(qǐ)，但这也并(bìng)不意味着，民营(yíng)企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现，仍有少数民营(yíng)房企同样(yàng)受到机(jī)构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨(bīn)江集团的(de)十(shí)大流(liú)通股东中新进了“中(zhōng)国工商(shāng)银行股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)－景(jǐng)顺长城中国回报灵活配置混合型证(zhèng)券投资基金(jīn)”“全国社保基金一一六(liù)组合”等。

　　除(chú)此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿私募珠(zhū)海阿(ā)巴(bā)马(mǎ)资产(chǎn)管理有(yǒu)限公司就长(zhǎng)期持(chí)有滨江集(jí)团(tuán)。根据一季报(bào)，该资产公(gōng)司的几只(zhǐ)产品合计(jì)持有滨江集团9543万股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青(qīng)睐，和其自身(shēn)的基本面表现存在一定(dìng)关系(xì)。2020年以来(lái)的近三年时(shí)间，房(fáng)地(dì)产市(shì)场整体在走“下坡路”，但作为(wèi)杭州(zhōu)本土(tǔ)房(fáng)企的滨江(jiāng)集团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业绩表(biǎo)现、销售规模(mó)、新(xīn)增(zēng)土储、股价(jià)表现等多维度都表现(xiàn)了(le)较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母(mǔ)净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次(cì)实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的(de)2023年一季(jì)报，今年一季度，滨江集团更是实现(xiàn)了扣非归(guī)母净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍(réng)能保持自身(shēn)业绩的持(chí)续增长，和滨(bīn)江(jiāng)集团扎根杭州(zhōu)的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收(shōu)来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收比重(zhòng)只占到近(jìn)六成。近三年持续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨(bīn)江集(jí)团在杭(háng)州(zhōu)的土储补充同(tóng)样较为积极，根据诸(zhū)葛(gé)找房、住(zhù)在杭州网数据显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)、2021年、2022年(nián)在杭拿(ná)地(dì)金额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续稳居杭州(zhōu)的本土第一。

　　而滨(bīn)江集(jí)团在(zài)杭州的(de)较突出表(biǎo)现，也让滨(bīn)江集(jí)团的房企排(pái)名迅速提升。到2023年(nián)，滨江集(jí)团的房(fáng)企排名已冲进前十，根据中(zhōng)指数据，2023年前4月(yuè)，滨江(jiāng)集团实现销售额607.3亿元，位列(liè)房企第九位。

　　值得(dé)注意(yì)的是(shì)，2020年(nián)至今，滨江集团(tuán)股(gǔ)价翻了超(chāo)一倍以(yǐ)上，而近期，滨江集团更(gèng)是迎来多(duō)家(jiā)机构的(de)集中调研。滨(bīn)江(jiāng)集团发布(bù)公告(gào)表(biǎo)示(shì)，公司于5月10日(rì)接(jiē)受了信达(dá)证券、金鹰基(jī)金、建信养老、新(xīn)华养(yǎng)老(lǎo)等18家机构调研。

　　产业链布局重点移至存量(liàng)赛道

　　机构(gòu)在下(xià)游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发(fā)只是房地(dì)产(chǎn)产业链上的中游环节(jié)，其上游主要(yào)为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应(yīng)商(shāng)，而下游(yóu)应用行(xíng)业(yè)主要包括中介(jiè)服务、家用电器、物(wù)业管理(lǐ)、家居用品(pǐn)。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房地产开发环(huán)节与上游材料端息息相关(guān)，新盘开工不足导(dǎo)致上游不被看好，机(jī)构寻觅个股阿(ā)尔法(fǎ)的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业(yè)在进入存量(liàng)房时代，所以对地产产业链(liàn)，尤其(qí)是偏消(xiāo)费(fèi)属性(xìng)的家装家居领域，我们相对看好，因为居民保有的(de)住(zhù)房规模越来越大(dà)，随着时间(jiān)的增加(jiā)，内装更新(xīn)的需求(qiú)也会(huì)越(yuè)来越(yuè)多(duō)。美国过去的数(shù)据充分说明(míng)了(le)这一点，在(zài)新房销售(shòu)见顶之(zhī)后，家(jiā)具(jù)消费的(de)增长却一直都很好。对于地产产业链，我们(men)相对看好和(hé)内装相关的行业，例如消(xiāo)费建(jiàn)材(cái)、家居装(zhuāng)饰等(děng)。”万家基金(jīn)人士(shì)表示。

　　而(ér)根据《红(hóng)周(zhōu)刊》对下游细(xì)分中相(xiāng)关赛道(dào)龙头年内表现(xiàn)的统计，目前(qián)暂居前两位的都是来自家纺赛(sài)道的公(gōng)司，它们(men)分别是(shì)富安娜(nà)和水星家纺，特别是前者在月线连收七(qī)根阳线的(de)基础(chǔ)上，年(nián)内迄(qì)今涨幅已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安(ān)娜(nà)主要从事纺织家(jiā)居(jū)、睡眠家居、生活类产品(pǐn)的研(yán)发(fā)、设计、生产及销售(shòu)，旗下(xià)拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇(qí)智”自有品牌。第一季度报告显示，报告(gào)期内，富安(ān)娜(nà)实现营业收入约(yuē)6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现归属于(yú)上(shàng)市(shì)公(gōng)司股(gǔ)东的净(jìng)利润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一(yī)季报的(de)十大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)，能够发(fā)现该股早已成为基金重仓股(gǔ)的天下(xià)，彼(bǐ)时包括公募的中欧价(jià)值(zhí)发现、中欧潜力(lì)价(jià)值(zhí)、工银瑞信灵(líng)动价值、宝(bǎo)盈新(xīn)价(jià)值和私募(mù)的明(míng)河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强调的(de)是(shì)，中欧的两只基金都是价(jià)值(zhí)派(pài)基(jī)金(jīn)经理曹名(míng)长在管的产品，首季(jì)其同时重仓的房(fáng)地产产业链股(gǔ)票还有金地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几年曾(céng)经风(fēng)光一时的家居(jū)板(bǎn)块也因疫(yì)情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等多因素一度(dù)沉寂，不过好在困境反(fǎn)转露出曙光，家居板块中年(nián)内表现最(zuì)好的是志邦家居。同一时间段，该股年内上(shàng)涨已经超(chāo)过23％，从业绩来(lái)看，无论是营收还是归母净利润，公(gōng)司都500克是多少斤等于多少斤，500克是多少斤两(dōu)实(shí)现了同(tóng)比双(shuāng)升。

　　从公司的十大(dà)流通股股东来看，《红周刊(kān)》发现广发(fā)基金经理罗洋慧(huì)眼(yǎn)独(dú)具，一季报中他管理的广发策略优选和广发安宏回报均增加(jiā)了持股，而这两只产品也成(chéng)为(wèi)志邦家居十(shí)大流(liú)通股股东中仅有(yǒu)的两只(zhǐ)公募。有(yǒu)意思的是，他似(shì)乎对于(yú)定制家(jiā)居类(lèi)标的情有(yǒu)独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他(tā)管理的全部三只产品均登榜十大流通股(gǔ)股东，其也(yě)成为(wèi)他的独门(mén)重仓股。

　　除(chú)去(qù)家(jiā)居(jū)家纺外，下游的物业股也越来越(yuè)被机构所青睐，不过这类标的(de)大(dà)多在香港上市，如(rú)何选择(zé)成为难(nán)题。对此，前述上海(hǎi)公募基金经理举例分析(xī)：“物业服务不是一(yī)个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司(sī)还是希望挣的是(shì)市(shì)场化应(yīng)该挣(zhēng)的(de)钱，以(yǐ)我(wǒ)曾经买的绿城服务为例，它(tā)在中高端楼盘占比是比较高的，每年到期的(de)合同里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的(de)大部分项目到(dào)期之后，经过两(liǎng)三轮合同(tóng)周期还(hái)能做到(dào)产品提价。”

　　“行业里真(zhēn)正(zhèng)能做到产品提价的公司很少，因(yīn)为物业公司很容易一开(kāi)始是挣钱(qián)的，后(hòu)面因为保安这些固定人员(yuán)成本的年(nián)度增(zēng)长，不过服务没有特(tè)别(bié)好，客户(hù)没有那么满(mǎn)意，能做到提价难度是非(fēi)常(cháng)大的。但(dàn)是该(gāi)公司能(néng)在(zài)业内做到到期之后提价率比较(jiào)高，这跟它的定位(wèi)和(hé)比较好的服(fú)务(wù)是(shì)有关系的。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 500克是多少斤等于多少斤，500克是多少斤两